济宁市场调研报告ppt课件.ppt

宏观市场研究,济宁住宅市场研究 济宁公寓市场研究 济宁商业市场研究 济宁写字楼市场研究,01,济宁住宅市场研究,济宁将形成“一城四区竞相发展”格局,北 延,西 跨,东 拓,南 联,随着济宁新一轮发展规划的逐步落实，济宁市“一城四区”的城市格局已经形成，向市场推出大量土地，各区域内新开发项目相继涌现，由此带来了新一轮房地产市场的开发热潮。 与此同时各区域内的房地产项目也因所处区域不同，开始呈现出不同的区域特征。,1、城市发展规划解读,2、济宁住宅市场板块划分,根据居民对区域的传统认知和济宁市城市发展规划，可将城区住宅的分布区域划分为中、东、西、南和北部区域五大板块。中部板块车站西路-琵琶山、金宇路以南，济安桥路以东、光府河以西；西部板块济安桥路以西，金宇路以南；北部板块金宇路以北，东至洸府河；东部板块洸府河以东，主要以东北部高新区为核心；南部板块车站西路-车站东路沿线以南。,中部板块,南部板块,西部板块,北 部板块,东部板块,（一）济宁住宅市场研究,中部板块,南部板块,西部板块,北 部板块,东部板块,中部板块：济宁的老城区，配套设施齐全，市民认可度高，但土地供应量有限，未来发展受到一定的制约。,西部板块：该区域发展较为落后，各种配套设施较差，生活氛围不浓厚，市民认可度较差，以中低端项目为主，后期发展需较长时间；,南部板块：包含北湖新区，随着城市的发展，本区域逐渐成长为济宁市住宅开发的重点区域，土地供应量大，目前房地产项目以中高端为主，有少量别墅项目，未来发展空间大,东部板块：以济宁市高新区为主，城市传统的发展方向，周边配套在逐步完善，市民对其认可度逐渐提高，是未来城市和产业园区发展的核心,北部板块：作为任城区的主要城区，目前配套较为落后，但随着政府政策的倾斜及大量的待拆迁房屋项目的继续实施，发展空间大，但存在兑现的时间差；,3、济宁住宅市场板块特征,（一）济宁住宅市场研究,各板块因受城市发展格局和居民分布的因素，在楼盘档次和价格上产生了一定的差异。 在开发热度方面，西部板块一直发展滞后；东部板块是传统的重点城市发展区域，发展时间久目前热度一般；中部板块虽位置最佳，但因土地供应稀缺和巨大的拆迁压力，热度仅为一般；而北部和南部板块因城市框架的打开，将成为济宁未来住宅市场的开发热点区域。,各版块主要特点对比：,4、济宁住宅市场建筑形态研究,根据对济宁市场在售住宅项目的调研了解，目前市面上主流的住宅产品以高层板楼（品字楼）产品为主，小高层、多层产品较为少见。 少数位于城市中心边缘地带的楼盘早期规划有部分多层产品，但基本已售罄，如运河佳园凤凰城、运河新城。 而部分中高端住宅也规划部分洋房或别墅产品，以此提升项目品质，拔高项目形象，如凤凰太阳城、南池公馆、龙城美墅等。,任城雅居,金色兰庭,罗马假日,凤凰太阳城,5、济宁住宅市场高层产品研究,根据对济宁高层住宅项目的调研，目前绝大部分的高层和小高层产品为满足容积率最大化和控制刚需户型面积的条件下，均采用了一梯三户、两梯三户、两梯四户等品字楼和工字楼的设计方案。如金色兰庭、晨阳庄园、长安花园等；部分楼盘的改善型户型（135平米以上）为了提高产品的舒适度，在小高层设计上采用了板式布局，如罗马假日。,长安花园,罗马假日,晨阳庄园,森泰首府,通过对以上济宁住宅市场典型楼盘的主力户型面积配的分析，可以看出2012年济宁住宅供应中，占比最大的80-130平米之间的刚需户型，占据55%以上的供应量，部分项目占比达到85%之多。,6、济宁住宅市场主力热销户型研究,济宁住宅市场主力热销户型研究,据搜房网数据监控中心统计：2012年济宁城区楼市累计成交商品房20003套，累计成交面积2512818，其中住宅累计成交15279套，住宅销售套数占商品房总销售套数的76.38%，住宅占比较大。 在经历了2011年史上最为严厉的调控之后，2012年楼市并没有新的严厉政策出台，但刺激楼市的微调政策不断，货币金融政策逐渐放松，上半年2次下降存款准备金率，三年来首次降息，有力地促进了购买力入市。今年被抑制的刚需购房者纷纷置业，楼市热度上升的状态表现明显，主推刚需房源的项目受到热烈追捧。,得益于压抑已久的刚性需求的集中释放，12年济宁住宅市场成交量大幅上涨，而各大楼盘推出的90-120平米左右的刚需户型，也成为了济宁楼市成交的主力军。通过对楼市调控政策的研究，预计未来济宁市场开发的主流产品仍是以满足刚性需求、快速去化的中小户型为主。,7、典型个案研究,森泰御城首府地址：红星东路与火炬路交汇处,区位：火炬路与红星路交汇处 规模：总建约21万平规划：反映济宁运河文化为特色的新中式高档社区 ，均价7200元/平米左右。物业类型：小高层，高层户型面积配比：90m以下占15%，90-100m占29%，100-110m占11%，130-150m占37%，190-240m占8%核心竞争力：设施品质优越，苏州园林风格，优质物管,南部板块,中部板块,西部板块,北 部板块,东部板块,蓝天豪庭（共青团路与长青路交汇处）,区位：武泰闸路与共青团路交汇处规模：总建约16.5134万平规划：8栋商业楼，5栋住宅楼物业类型：高层户型面积配比：90,110,130,160,200， 其中90130占60%核心竞争力：城市综合体，位置优越，配套完善，深圳开元物业顾问,南部板块,中部板块,西部板块,北 部板块,东部板块,济宁房地产住宅市场格局小结,综上所述，目前济宁的房地产市场呈现出以下几个特点：1、济宁的房地产可划分为五大板块，楼盘受板块影响明显，表现在售价水平、销售速度等方面。2、楼盘产品建筑形态以高层（26-28层）为主、小高层、多层等为辅。3、高层楼座户型平面布局多采用两梯三户或两梯四户的设计。4、市场刚需去化占据主导地位，刚需户型面积区间80-130平米。5、价格水平方面，中部板块均价最高达到6800元/平米，其他版块均价 在5000-6000元/平米左右（高层、小高层产品）。,宏观市场研究,济宁住宅市场研究 济宁公寓市场研究 济宁商业市场研究 济宁写字楼市场研究,01,（二）济宁公寓市场研究,公寓分布示意图,（二）济宁公寓市场研究,济宁公寓市场概况 目前济宁在售公寓项目较多（约14个），土地性质多为商服用地，产权年限40年居多（江苏大厦项目为70年产权）； 从济宁公寓的位置分布来看，大部分分布在政府重点规划的区域，除万达广场、万佳广场、江苏大厦位于太白路中心地段外，其余大都位于任城新区和其他较成熟地段（如火炬路沿线）。 户型以小户型（30-70平米左右）为主，部分项目推出精装公寓产品，如万达、红星国际SOHO、冠亚国际公馆；四维商务大厦、江苏大厦有LOFT公寓，层高在5米以上。 从市场销售情况来看，济宁公寓项目呈现两重天地的景象。万达公馆、红星国际SOHO、四维商务大厦等的公寓销售良好，与之形成对比的是圣源国际大厦、翠都国际、尚德铭座、江苏大厦等项目的销售较差。主要原因在于公寓置业者的购房动机绝大部分为投资，因此要针对投资客户需求来塑造产品，部分地段发展潜力较差、项目定位不准、价格偏高等项目未得到市场认可。,户型面积及价格比对,2、重点案例研究,红星国际SOHO,区位：琵琶山路与金宇路交汇处，红星美凯龙北 规模：总建约4万平米，共759户规划：31层高层商业地产，产权40年物业类型：高层SOHO，1-2层为底商，3-31层为精装SOHO户型面积配比： 32-43平米：52% 54平米：33% 88-92平米：15%均价区间：68007000元/平米（含800元精装标准）差价设置：楼层差价100150元/平米、南北差价800元/平米核心竞争力：红星美凯龙品牌、地段升值潜力开盘时间及去化：2012年4月开盘，去化率97%主力户型图片：,54平米,43平米,市场典型案例红星国际SOHO,区位：车站西路与古槐路交汇处，向西100米路北 规模：总建约1万3千平米，共234户规划：15层小高层商业地产，产权40年物业类型：小高层，1-2层为底商，3-15层为loft公寓，层高5.05米户型面积配比： 85占比11%； 57-59占比56%；37-39占比33%均价区间：6500元/平米差价设置：楼层差价80100元/平米、南北差价400元/平米核心竞争力：买一层送一层、地段升值潜力开盘时间及去化：2013年1月开盘，去化率90%主力户型图片：,四维商务大厦,样板间效果图,市场典型案例四维商务大厦,济宁公寓市场总结,济宁公寓多分布在城市中心地段或伴随综合体项目而生，目前整体来看，市场公寓供应量相对较大，市场竞争较为激烈。 我市公寓产品的销售价格在5500-8500元不等。其中，中东部板块价格偏高均，价在7000-8000元/平米左右；其他版块5500-6500元/平米左右。个别项目售价因采用精装修标准而售价较高。 小户型颇受投资客青睐。济宁公寓项目主力户型面积中40-60占比最高，因其总价低、不限购的特点颇受市场青睐；个别项目设计loft产品，如四维商务大厦5.05米层高户型，市场反应良好。 公共部分多为精装修，户型装修标准因项目而异，毛坯交房居多。个别项目为增加项目卖点，为业主提供便捷的装修服务，不收取费用或按一定标准收取费用。（四维商务大厦） 电梯配比成为客户投资的主要关注点。由于公寓宜商宜居的特点，电梯的足量或超量配备显得尤为重要，这也成为了提升项目卖点和投资价值的主要手段。,宏观市场研究,济宁住宅市场研究 济宁公寓市场研究 济宁商业市场研究 济宁写字楼市场研究,01,济宁商业发展现状,济宁商业呈现“一个核心级商圈、五个区域级商圈” 的现状，形成以太白路商圈为核心商圈，向四面辐射的发展格局。,太白路商业带综合性零售商圈区域商业分布点洸河路商圈、运河城商圈车站商圈、夏桥商圈、金宇路商圈随着红星美凯龙、佳世客、贵和等主力业态入驻，金宇路商圈成为城北重要潜力商圈。随着济宁“南进”开发策略的推进实施，预计在城市南部将形成新的区域级商圈。,商圈城市功能明显；区域商圈相对于核心商圈来说，处于从属补充的地位,济宁商业圈概况,太白路商圈概况,核心商圈经营面积30万平米，占全市商业70%，具有极强辐射力、吸引力,核心商圈包括指太白路沿线以及辐射至古槐路、共青团路等的商业；太白路商圈作为济宁的核心商圈具有深厚的历史和文化积淀，以及较高的商业知名度，顾客的忠诚度相对较高，其商业设施的稀缺价值和商业地位更为明显。太白路商圈是辐射全市及周边县市的市级商业中心，已经成为济宁市民购物的首选，对全市有着极强的吸引力和辐射力。,太白路商圈店铺主要经营面积集中在20100左右，经营商品档次以高、中端为主。随着京杭中心等中高档商城的开发建设，太白路商圈整体形象得到极大改善，万达广场的进驻，将进一步提升太白路商圈的档次。,太白路商圈以大型百货、超市为主力店，以服装、珠宝等为主要腰带，是济宁购物消费的主要区域；洸河路商圈商务需求明显，以餐饮娱乐休闲类业态为主导，吸引目的性消费。,太白路商圈和洸河路商圈均属于综合性商圈，以各自主力业态为主导，吸引目的性消费,济宁主要商圈业态对比,太白路业态表,洸河路商圈平均租金水平为2元/天，高于其他区域级商圈；其他商圈租金水平较低，租金平均在0.6元/*天1.5元/*天之间。,济宁各商圈租金水平差距较大，太白路商圈作为城市核心商圈，租金水平最高，达到6元/*天；,济宁各商圈租金水平,商业分布不平衡亟待重新布局,业态的重组、完善成为各商圈发展方向,核心商圈商业过度集中，商业有向外扩散的趋势，新型区域需要承接来自传统商圈外溢功能,各商圈业态布局不够合理，缺乏主题性、集约型餐饮娱乐休闲业态，预计未来各商圈的业态将向更综合化、丰富化发展,核心商圈一枝独秀新兴商圈逐渐兴起,现有区域级商圈属于核心商圈从属、补充的地位，但随着济宁向南大踏步发展，预计城市南部将出现新的区域级商圈,济宁商业发展现状小结,市场现状,对宝龙地块开发启示,宝龙地块处于济宁重点发展的南部区域，未来项目商业不但承接太白路商圈外溢商业功能，还将成为满足区域一站式商业消费的重要商业节点。,宏观市场研究,济宁住宅市场研究 济宁公寓市场研究 济宁商业市场研究 济宁写字楼市场研究,01,济宁商务办公发展历程,济宁写字楼呈现较强的集聚效应，更高端写字楼项目陆续出现，整体开发水平将再上台阶。,28,济宁写字楼分布,济宁写字楼主要分布在以洸河路沿线，向南可达太白路，向北达金宇路，向东可沿线到火炬路东侧，向西到古槐路，此围合区域形成具有较强聚集性的济宁中央商务区。,济宁中央商务区,金,宇,路,洸,河,路,太,白,路,火,炬,路,写字楼,路,火,租金及入驻率,通过对济宁代表性写字楼项目进行实地调研可以发现，济宁市场上写字楼租金普遍在1.0元/*天-2元/*天之间；从出租情况来看，济宁市场上形象较好的写字楼入驻率较高，普遍在90%以上，个别项目达到或接近100%；从入驻企业来看，济宁写字楼入驻企业多为较注重企业形象和经济实力较强的公司，如中石油、太平人寿、美的空调等。,30,市场典型案例：万丽富德广场,万丽富德广场为济宁市场上最高端写字楼项目之一，凭借较好的产品规划和环境吸引高端置业人群,市场典型案例：翠都国际,翠都国际是济宁北部城市综合体项目之一,整体格局：济宁中央商务区的写字楼项目已得到投资者和客户的较高认可，济宁其他板块再度形成商务圈的难度较大。济宁写字楼开发水平适中，5A级写字楼、甲级写字楼、生态商务的概念影响力加深，得到市场的认可。市场表现：自03年以来，济宁写字楼开发一直处于平淡阶段，开发规模小，市场需求不旺，价格水平相对较低，尤其是部分非核心区域出现住宅、写字楼价格倒挂的现象。写字楼的销售周期较长，但近几年，品质较高的投资性写字楼受到客户青睐，去化速度提升。后期供应：预计在未来一两年内，随着万达广场、翠都国际、中德广场、亿丰时代广场等写字楼产品的相继入市，写字楼市场供应将迅速放量，带来较大竞争压力。,济宁写字楼市场小结,33,对于宝龙地块来说，在非CBD板块且周边无商务氛围的情况下，开发写字楼产品风险较大。,1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力!4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!25、你不能拼爹的时候，你就只能去拼命！26、如果人生的旅程上没有障碍，人还有什么可做的呢。27、我们无法选择自己的出身，可是我们的未来是自己去改变的。励志名言：比别人多一点执着，你就会创造奇迹28、伟人之所以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失去了信心，他却下决心实现自己的目标。29、人生就像一道漫长的阶梯，任何人也无法逆向而行，只能在急促而繁忙的进程中，偶尔转过头来，回望自己留下的蹒跚脚印。30、时间，带不走真正的朋友；岁月，留不住虚幻的拥有。时光转换，体会到缘分善变；平淡无语，感受了人情冷暖。有心的人，不管你在与不在，都会惦念；无心的情，无论你好与不好，只是漠然。走过一段路，总能有一次领悟；经历一些事，才能看清一些人。31、我们无法选择自己的出身，可是我们的未来是自己去改变的。32、命好不如习惯好。养成好习惯，一辈子受用不尽。33、比别人多一点执着，你就会创造奇迹。50、想像力比知识更重要。不是无知，而是对无知的无知，才是知的死亡。51、对于最有能力的领航人风浪总是格外的汹涌。52、思想如钻子，必须集中在一点钻下去才有力量。53、年少时，梦想在心中激扬迸进，势不可挡，只是我们还没学会去战斗。经过一番努力，我们终于学会了战斗，却已没有了拼搏的勇气。因此，我们转向自身，攻击自己，成为自己最大的敌人。54、最伟大的思想和行动往往需要最微不足道的开始。55、不积小流无以成江海，不积跬步无以至千里。56、远大抱负始于高中，辉煌人生起于今日。57、理想的路总是为有信心的人预备着。58、抱最大的希望，为最大的努力，做最坏的打算。59、世上除了生死，都是小事。从今天开始，每天微笑吧。60、一勤天下无难事，一懒天下皆难事。61、在清醒中孤独，总好过于在喧嚣人群中寂寞。62、心里的感觉总会是这样，你越期待的会越行越远，你越在乎的对你的伤害越大。63、彩虹风雨后，成功细节中。64、有些事你是绕不过去的，你现在逃避，你以后就会话十倍的精力去面对。65、只要有信心，就能在信念中行走。66、每天告诉自己一次，我真的很不错。67、心中有理想 再累也快乐68、发光并非太阳的专利，你也可以发光。69、任何山都可以移动，只要把沙土一卡车一卡车运走即可。70、当你的希望一个个落空，你也要坚定，要沉着！71、生命太过短暂，今天放弃了明天不一定能得到。72、只要路是对的，就不怕路远。73、如果一个人爱你、特别在乎你，有一个表现是他还是有点怕你。74、先知三日，富贵十年。付诸行动，你就会得到力量。75、爱的力量大到可以使人忘记一切，却又小到连一粒嫉妒的沙石也不能容纳。1、这世上，没有谁活得比谁容易，只是有人在呼天抢地，有人在默默努力。2、当热诚变成习惯，恐惧和忧虑即无处容身。缺乏热诚的人也没有明确的目标。热诚使想象的轮子转动。一个人缺乏热诚就象汽车没有汽油。善于安排玩乐和工作，两者保持热诚，就是最快乐的人。热诚使平凡的话题变得生动。3、起点低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一场马拉松比赛，拼的不是起点，而是坚持的耐力和成长的速度。只要努力不止，进步也会不止。4、如果你不相信努力和时光，那么时光第一个就会辜负你。不要去否定你的过去，也不要用你的过去牵扯你的未来。不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。21、每个人都有潜在的能量，只是很容易：被习惯所掩盖，被时间所迷离，被惰性所消磨。22、不论你在什么时候开始，重要的是开始之后就不要轻言放弃。23、恨别人，痛苦的却是自己。24、每天醒来，敲醒自己的不是钟声，而是梦想。25、你不能拼爹的时候，你就只能去拼命！26、如果人生的旅程上没有障碍，人还有什么可做的呢。27、我们无法选择自己的出身，可是我们的未来是自己去改变的。励志名言：比别人多一点执着，你就会创造奇迹28、伟人之所以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失去了信心，他却下决心实现自己的目标。29、人生就像一道漫长的阶梯，任何人也无法逆向而行，只能在急促而繁忙的进程中，偶尔转过头来，回望自己留下的蹒跚脚印。30、时间，带不走真正的朋友；岁月，留不住虚幻的拥有。时光转换，体会到缘分善变；平淡无语，感受了人情冷暖。有心的人，不管你在与不在，都会惦念；无心的情，无论你好与不好，只是漠然。走过一段路，总能有一次领悟；经历一些事，才能看清一些人。31、我们无法选择自己的出身，可是我们的未来是自己去改变的。32、命好不如习惯好。养成好习惯，一辈子受用不尽。33、比别人多一点执着，你就会创造奇迹。,