法律文献：7房地产法律制度ppt课件.ppt

8 房地产法律制度,8 房地产法律制度,8.1 房地产法规概述8.2 房屋拆迁8.3 房地产市场管理8.4 产权产籍管理8.5 物业管理,8.1 房地产法规概述,8.1.1房地产与房地产法的概念1）房地产的概念房地产是房产与地产的合称。房产是指固定于土地上的具有独立使用功能并且有一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。地产是指作为土地所有权或土地使用权的具有一定经济意义的土地。,8.1 房地产法规概述,8.1.1房地产与房地产法的概念1）房地产的概念（1）房地产是房产与地产的有机结合；（2）房地产是财产和财产权利的有机结合；（3）房地产作为房产与地产的统一体，以地产为主，地产是核心。（4） 房地产既有其财产属性，又有其商品、经营属性。,8.1 房地产法规概述,8.1.1房地产与房地产法的概念2）房地产法（1）概念：房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。 房地产法有广义与狭义之分，狭义是指94年7月5日全国人大常委会通过的中华人民共和国城市房地产管理法。,8.1 房地产法规概述,8.1.1房地产与房地产法的概念2）房地产法（2）房地产法调整对象的内容土地、房屋财产关系土地利用和管理关系城市房地产开发经营关系城市房地产管理关系城市物业管理关系,8.1 房地产法规概述,8.1.1房地产与房地产法的概念2）房地产法（3）房地产法的基本原则 土地公有原则 土地有偿使用原则 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 房地产综合开发原则:房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 城镇住房商品化原则 宏观调控与市场调节相结合的原则,8.1 房地产法规概述,8.1.2房地产法律关系1）房地产法律关系的概念：房地产法律规范在调整人们行为的过程中所形成的特殊和具体的社会关系，即具有法律关系上的权利和义务关系。,8.1 房地产法规概述,8.1.2房地产法律关系2）房地产法律关系的构成：（1）房地产法律关系主体主体即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者。 主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。,8.1 房地产法规概述,8.1.2房地产法律关系2）房地产法律关系的构成：（2）房地产法律关系客体客体即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。客体分为土地和房屋，它们属于不动产。,8.1 房地产法规概述,8.1.2房地产法律关系2）房地产法律关系的构成：（3）房地产法律关系内容内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务。,8.1 房地产法规概述,8.1.2房地产法律关系3）房地产法的任务和作用（1）调整房地产经济关系（2）建立和完善房地产市场（3）加强房地产市场的管理（4）促进房地产业发展,8.1 房地产法规概述,8.1.3房地产法的体系 我国的房地产法律体系按其内容分布划分，应由三部分立法组成：一是综合的法，如宪法、民法通则等法律中的有关规定。二是专门的法，如城市规划法、土地管理法、城市房地产管理法、建筑法、以及它们的实施条例、细则、办法之类。三是相关的法，如森林法、环境保护法、合同法、担保法、婚姻法、继承法等法律中的有关规定。,返回,8.1 房地产法规概述,8.1 房地产法规概述,8.1 房地产法规概述,（1）调整房地产经济关系,确定参与房地产经济活动的主体资格：公民、法人及社会组织参与房地产经济活动，必须符合房地产法的规定。确定主体参与房地产活动的方式；调整房地产经济活动的对象。,返回,（2）建立和完善房地产市场,确定市场范围：确定主体资格；确定哪些土地和房屋可以进入市场。确定房地产市场行为规范：市场行为原则是：公平竞争原则；等价交换原则；诚实信用原则；主体地位平等的原则；国家和集体利益优先的原则。明确了进入市场的程序。,返回,（3）加强对房地产市场的管理,对房地产交易活动的管理：城镇房地产交易活动包括各种所有制的房屋买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权转让等其他活动。所有这些活动都要通过房地产交易所进行。凡是进行房地产交易的单位和个人，都必须持有关证件到当地房地产管理部门办理登记、签证、评估、立契过户手续，并且按规定缴纳税费。,（3）加强对房地产市场的管理,对房地产价格的管理：房地产价格管理是房地产市场管理中的重要问题。对建筑承包活动的管理对房地产经营单位的管理,返回,（4）促进房地产业发展,房地产立法的根本目的。房地产业的重要地位：房地产业的发展起到协调、平衡社会总需求和总供给的作用；房地产业是政府收入的重要来源房地产法能够不断调整房地产经济关系，促进房地产业健康发展。,返回,南宁市 盛世联邦广场建设,脱啟英诉北京市东城区房屋土地管理局城市房屋拆迁纠纷案,原告：脱啟英，男，80岁，北京市人，北京市天坛家具公司退休工人， 被告：北京市东城区房屋土地管理局。第三人：北京市天创房地产开发公司。,案情,脱啟英共有私房8间，建筑面积935平方米，位于本市东城区东四北大街273号、275号，属拆迁范围。其房产全部用于经营，该户在册户口为9人 。天创公司根据脱敞英对房产的使用情况及在册户口人数，对脱啟英共补1130395元，脱啟英拒绝接受补偿，要求原地回迁，故天创公司要求东城房地局依法裁决。,案情,第三人于2000年3月1日委托北京市东城区房地产价格评估所对原告所有的非住宅房屋进行评估。共计补偿人民1130395元。第三人天创公司依法领取了国有土地使用证、建设用地规划许可证和房屋拆迁许可证后，对本市东城区魏家胡同、东四北大街261-277号进行办公楼建设并委托昊海拆迁服务中心实施拆迁，天创公司办理的上述拆迁手续齐全、合法有效。,案情,被告认为，天创公司对脱啟英的拆迁补偿，符合北京市城市房屋拆迁管理办法的有关规定，脱啟英拒绝接受，理由不足，被告不予支持。裁决如下：一、脱啟英自收到裁决书之日起五日内，迁入本市东城区连丰西巷15号院2-5号房进行周转，同时将原房屋腾空，交天创公司拆除。二、待周转结束时，脱啟英应一次性向天创公司交纳周转房屋的各项费用。三、待周转房腾空后三日内，天创公司一次性将拆迁补偿款，计人民币1130395元整交付脱啟英。四、逾期不搬，将根据拆迁管理办法第二十一条执行。,案情,原告诉称，天创公司向被告提交的原告私有房屋建筑面积是1987年前的建筑面积。原告早在1987年就将房屋依法改建，其建筑面积明显大于935平方米。天创公司未根据拆迁管理办法的有关规定进行实际测量，以确定房屋真实的面积；天创公司补偿原告内外装修费用与实际相差甚远，严重损害了原告的合法权益。请求人民法院判决撤销京东房地裁字(2000)第53号裁决。,案情,原告曾于1988年7月12日经北京市东城区城市规划管理局批准，对其所有的房屋实施翻建。翻建许可证申请书标明同意翻建住房9502平方米。原告在庭审中提交了中国建筑标准设计研究所设计的该房屋翻建图纸以及营业执照等文件 。 原告翻建其私有房屋竣工后至今未到房管部门办理房屋现状变更登记。被告辩称，我局因原告未向我局提供其私有房屋所有权证，故我局依据房屋档案的记载认定该房的房屋面积是正确的。,案情,原告在私有房屋翻建房屋现状变更后，其应在3个月内依法到房屋主管部门办理房屋现状变更登记，以获得国家法律保护。原告未能依法履行其义务，失去了法律的支持。根据拆迁管理办法的有关规定，私有房屋建筑面积以房屋产权证上标明的面积为准 。,法院判决,该裁决认定事实清楚，证据确实充分，适用法规正确，程序合法，本院应予维持。原告要求撤销被告裁决的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。,8.2 房屋拆迁,8.2.1城市房屋拆迁管理法规概述房屋拆迁管理法规是由国家制定或认可，反映国家意志，并以国家强制力保证其实施的行为规范。调整对象主要包括：1）调整房屋拆迁活动中形成的行政管理关系；2）调整房屋拆迁活动活动中形成的民事法律关系。例如：财产、纠纷等,8.2 房屋拆迁,3）城市房屋拆迁管理条例（1）城市房屋拆迁管理条例是我国现行的房屋拆迁工作的最高行政法规。（2）城市房屋拆迁管理条例是依据宪法、民法等相关法律的基本原则制定的，对城市房屋拆迁的管理体制、审批程序、补偿安置原则、法律责任等主要问题都做了规定。,8.2 房屋拆迁,3）城市房屋拆迁管理条例（3）城市房屋拆迁管理条例规定了城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于城市旧区改造，确定了房屋拆迁工作的目的和法律地位。（4）城市房屋拆迁管理条例规定了拆迁房屋必须向县级以上政府房屋拆迁主管部门提出申请，经批准发给拆迁许可证后方可拆迁。（5）城市房屋拆迁管理条例明确规定了拆迁当事人双方的权利和义务。,8.2 房屋拆迁,8.2.2房屋拆迁实施程序1）提出拆迁申请2）房屋拆迁审批与房屋拆迁许可证3）签订拆迁协议4）5）监督检查6）档案归档,实施拆迁,8.2 房屋拆迁,8.2.3货币拆迁安置房屋拆迁补偿是拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补。 拆迁补偿的方式房屋拆迁补偿的方式有三种：产权调换作价补偿产权调换与作价补偿相结合。,8.2 房屋拆迁,8.2.4房屋拆迁纠纷的处理1）行政裁决因当事人达不成协议或者被拆迁人无正当理由拒绝拆迁时，由房屋行政主管部门对拆迁纠纷进行裁定。任何单位和个人必须服从城市人民政府的动迁决定。,8.2 房屋拆迁,8.2.4房屋拆迁纠纷的处理2）依法起诉若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。如果拆迁当事人对有关拆迁的其他决定不服，也可以直接起诉。,返回,8.3 房地产市场管理,8.3.1房地产市场管理概述8.3.2房地产市场管理的内容8.3.3房地产买卖管理8.3.4房屋租赁管理,返回,8.3 房地产市场管理,8.3.1房地产市场管理概述1）房地产市场的概念我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。 房地产市场在内部结构上分为三级：一级市场：国家土地市场；纵向流通。二级市场：房地产开发市场；横向流动。三级市场：出租、出售等消费性质的市场；横向流动。,8.3 房地产市场管理,8.3.1房地产市场管理概述2）房地产市场的构成：主体、交易对象和市场组织方式。主体：供给方即卖房：国家、房地产开发经营企业、个人。需求方：购买者或承租者；融资方：银行、政府、组织和个人；中介人管理者：政府主管部门。,8.3 房地产市场管理,8.3.1房地产市场管理概述2）房地产市场的构成交易对象：土地或房屋的所有权和使用权。市场组织方式：“有形”的房地产交易所、“无形”的场外市场。,8.3 房地产市场管理,8.3.1房地产市场管理概述3）房地产市场的特性交易对象的固定性交易形式的多样性房产市场与地产市场的融合性垄断与竞争并存市场的区域性供给稀缺性,返回,8.3 房地产市场管理,8.3.2房地产市场管理的内容1)审核市场主体条件，检验市场客体条件2)管理房地产价格3)管理房地产交易合同4)办理权属转移、登记领证等手续5)收取契税、转让金和手续费6)查处违法、违章行为。,返回,审核市场主体条件，检验市场客体条件,对于市场主体资格的审查：重点是卖方资质。对于市场客体的检验：重点是检验房地产权属证书。,返回,管理房地产价格,价格管理是市场管理的核心评估、核定房地产交易价格；制定交易价格管理办法加强检查监督,南京率先动用行政手段调控房价,07年月以来，面对再次飙升的房价，南京市首开地方政府动用行政手段调控房价先河，对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度。 文件规定，普通商品住宅的利润率不得高于，在核准基准价的基础上，开发商最高加价幅度不得高于 回到了计划经济时代的“开倒车”行为 ？,返回,管理房地产交易合同,对交易合同主体的审查和认定；对无效交易合同的认定和处理；对房地产交易合同进行分类登记、汇总、立卷归档，作为房地产市场管理的基础资料予以保存；核定交易价格。,返回,07年月以来，面对再次飙升的房价，南京市首开地方政府动用行政手段调控房价先河，对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度 文件规定，普通商品住宅的利润率不得高于，在核准基准价的基础上，开发商最高加价幅度不得高于 回到了计划经济时代的“开倒车”行为 ？,8.3 房地产市场管理,8.3.3房地产买卖管理1）房地产买卖管理的概念：房地产买卖管理是房地产行政管理机关依据法律、法规和其他要求对房地产交易行为与价格所进行的组织、监督和调节。,8.3 房地产市场管理,8.3.3房地产买卖管理2）房地产买卖管理的对象：房产产权买卖与土地使用权转让房产产权与土地使用权交换以房产作为投资入股与他人联合企业以自由房屋为资本与他人合作扩建、改建房屋房地产抵押、典当、拍卖拆迁征用房屋政府依法收购房屋其他属于房地产权属的出让或转让。,8.3 房地产市场管理,8.3.3房地产买卖管理3）房地产买卖管理的内容（1）对进入交易市场的房屋的管理（2）对房地产买卖人资格的管理（3）对房地产买卖价格的管理（4）对房地产买卖契约的管理,案例,某房地产开发公司(以下简称A公司)在某市商业街开发了一幢商品楼，售价4000元/m 。某甲选中了其中一套三居室，双方签定了购房合同并于2004年2月1日办理了付款交房的手续，并且约定一年之内办理所有权证书。,案例,某甲因公需要出国一年，为了方便房屋的维护，某甲在2004年2月18日将房屋钥匙交给A公司下属的物业处保管。3月份以后，该市的楼价大幅上涨，商品房供不应求。3月5日，A公司售楼人员某乙从物业处取走了某甲房屋钥匙，打开房门让购房者参观选购。该房屋被某丙看中，某乙以A公司名义与某丙签订了购房合同，双方于3月30日办理了交房付款手续，并于次日办理了过户登记手续。,案例,某甲于2005年5月回国后发现本属于自己的房屋已被他人居住，十分气愤，手持购房合同要求某丙腾退房屋，遭到某丙拒绝。某甲找到A公司交涉，A公司负责人表示“一房二卖”的确是自己的工作人员所为，向某甲道歉并表示愿意按照合同约定返还某甲的全部购房款及利息，但拒绝某甲要求返还房屋的请求。,分析,(1)A公司与某甲的购房合同是否有效？为什么？(2)A公司与某丙的购房合同是否有效？为什么？(3)该房屋的所有权应当归谁？为什么？,返回,8.3 房地产市场管理,8.3.4房屋租赁管理房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 1）租赁管理的基本原则（1）为承租户服务的原则（2）维护财产所有人利益的原则（3）房屋租赁的权利与义务相一致原则（4）充分发挥房屋使用效益的原则,8.3 房地产市场管理,8.3.4房屋租赁管理房屋租赁契约房屋租赁契约的变更和终止,上海规定：一间房只能租给一个家庭或一个自然人 上海市房地局称，针对当前住宅租赁中暴露出的分割搭建、二房东转租等突出问题，为进一步加大“群租”整治力度,返回,8.4 产权产籍管理,8.4.1产权与产籍管理概述1）产权与产权管理（1）产权就是财产所有权，也称物权。它是指财产所有者在法律规定的范围内，对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利。产权的取得和确认，必须在所有权人依照政府法令规定向房地产管理机关申请登记、领取房屋产权证件后，才算得到正式承认并受国家法律保护。,8.4 产权产籍管理,8.4.1产权与产籍管理概述1）产权与产权管理（2）产权管理：政府房地产管理机关依照宪法确定的原则，区别房地产性质、类别，制定政策、法规，进行审查产权、确认产权、保障产权及监督产权的合法行使等工作，并结合产籍管理进行资料整理，为国家建设提供所需的统计资料和产权资料。这个过程称为产权管理。,8.4 产权产籍管理,8.4.1产权与产籍管理概述（2）产权管理对国家财产所有权管理实行保护政策：返还被占有的国家财产，不受时效限制；对所有权不明之财产，或国家与他人对房地产所有权的归属发生争执，一时无法确定时，推定该房地产为国家所有。,8.4 产权产籍管理,8.4.1产权与产籍管理概述1）产籍与产籍管理产籍：房地产产籍是指房地产的产权档案、与房地产产籍相关的地籍图纸以及帐册、表卡等其他反映产权现状和历史情况的资料。 产权管理与产籍管理的关系产权管理是产籍管理的基础；产籍管理与产权管理的依据。,8.4 产权产籍管理,8.4.2产权的确认与登记房屋产权的审查与确认是房地产产权、产籍管理的核心内容。产权、产籍管理基本上是围绕着房屋产权的审查与确认进行的。,8.4 产权产籍管理,8.4.2产权的确认与登记1）产权的审查与确认产权的审查方法：层层审查，三审定案，即初审、复审和审批。产权审查与确认的基本原则以事实为依据、法律为准绳的原则书证原则事实求是，有错必究原则行政监督的原则。,8.4 产权产籍管理,2）产权登记（1）产权登记的种类：总登记：在一定的时间内，在较大的行政区域内举办一次性统一的、全面的登记，也称之为静态登记。转移变更登记：在总登记以后，房产产权发生权利转移，或房屋本身使用国有土地面积发生变化，而进行的重新登记，又称动态登记。其他登记：遗失登记、更正登记、新建登记。,8.4 产权产籍管理,2）产权登记（2）几种特殊房产的登记：代管房产登记：由政府或房地产管理机关代为管理；拨用产登记：拨用产是全民所有制公共房产的一部分，由政府或房地产主管部门免租拨给单位使用、管理和维修。（按当地政府规定办理）涉外房产登记：中外合资、合作房产；外国人私有房产。违章房屋登记,8.4 产权产籍管理,8.4.3 房地产产籍管理1）产籍的基本内容图：房地产平面图档：房地产档案卡：房地产卡片册：房地产登记簿册2）产籍管理的质量要求：准确、完整、新鲜3）产籍管理现代化,返回,8.5 物业管理,8.5.1 物业（property）管理概述1）物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,8.5 物业管理,8.5.1 物业管理概述2）物业管理的分类：居住住宅类；办公楼、写字楼；商业、旅游业、餐饮业；工厂类。3）物业管理的原则：（1）“用户至上，服务第一”的原则（2）综合管理原则（3）管理竞争原则（4）三效益并重原则：社会效益、环境效益、经济效益,8.5 物业管理,8.5.2物业管理的法律关系1）物业管理法律关系三要素主体：法律所规定的物业管理法律关系的参加者，包括：物业管理者、物业所有者或使用者、政府业务主管部门及相关单位、个人等。客体：物业管理法律关系主体的权利、义务共同指向的对象，即物和行为。内容：所享有的权利和所承担的义务。,8.5 物业管理,8.5.2物业管理的法律关系2）物业管理法律关系的特征（1）主体广泛性（2）权属基础性（3）国家干预性3）物业管理公司的法律地位（1）物业管理公司是合法的企业法人；（2）物业管理公司是属于第三产业的服务性企业（3）物业管理是一个特殊的服务性行业,8.5 物业管理,8.5.3物业管理的法律责任物业管理的法律责任是指自然人、法人和其他组织，由于违反物业管理法律规范行为而应当承担的法律后果。1）物业管理违法行为的构成要件（1）违法性； （2）危害性； （3）可罚性。以上物业管理违法行为的构成要件缺一不可。,8.5 物业管理,8.5.3物业管理的法律责任2）物业管理法律责任的种类物业管理民事责任物业管理行政法律责任物业管理刑事法律责任3）物业管理违法行为及其制裁,8.5 物业管理,8.5.4业主在物业管理中的法律地位1）业主在物业管理中的法律地位2）业主在物业管理中的权利与义务,返回,1）业主在物业管理中的法律地位,开发商,物业管理公司,物业管理公司,业主,保修期前,保修期后,业权 转移,聘用,改聘,乙,甲,续聘,业委会聘用、监督,2）业主在物业管理中的权利与义务,1）业主在物业管理活动中，享有下列权利： 按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；,2）业主在物业管理中的权利与义务,1）业主在物业管理活动中，享有下列权利： 监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。,2）业主在物业管理中的权利与义务,2）业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。,1999年4月16日，钟某与庄某签订一份不同版本的房屋租赁合同书，但两份合同均约定上诉人将座落于惠阳市淡水镇人民五路17号楼房第一层左边一间约20平方米的铺位出租给庄某使用，租期为二年零六个月，即自1999年4月16日至2001年10月16日止；每月租金900元，庄某于签约时付押金900元，如庄某中途退房，押金不退等。,合同签订后，钟某依约将房屋交给庄某使用，庄某交押金900元，并在该铺位经营蓄电池等生意。2000年12月21日，钟某等人到庄某处催收租金，被上诉人只支付了租金600元，钟某不满，即叫人拿走庄某店里的货物，并要求庄某写下抵押条子，无奈，庄某只好搬出承租房屋，并向当地派出所报案。2001年2月28日，庄某已将2000年12月16日之前拖欠的租金2600元交当地派出所转交给钟某，但押金钟某没有退还。同年3月1日，当地派出所在钟某家里提取了蓄电池、电视机等货物一批，并交回给庄某。,另查，庄某在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中只经营了五天。按天计，应交租金150元，庄某已付600元，钟某多收租金450元。庄某向法院起诉，要求返还租金并赔偿经济损失。,法院：原被告的租赁关系虽有各自提交的租赁合同，但双方均不能提交合同的原件，本院无法认定，视为双方的租赁合同不存在。由于原被告的租赁关系并没有依法登记，违反法律规定，应认定为无效。被告收取原告的900元房屋押金和450元租金是实际无使用房屋的租金共1350元应退回给原告。因原告没有任何证据显示其人身损害，对其要求赔偿经济损失不予支持。,判决：一、确认原被告1999年4月16日签订的房屋租赁合同无效。二、被告钟松灵应于本判决发生法律效力之日返还1350元给原告庄某。三、驳回原告庄某的其它诉讼请求。案件受理费700元，原告负担350元、被告负担350元。,被上诉人在二审提交的新证据有：1、租金收条；2、证人证言。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续，不影响合同的效力。 综上所述，原审认定事实清楚，处理恰当，但适用法律不当。,判决如下：一、变更惠阳市人民法院(2001)惠阳淡民初字第40号民事判决书第一项判决为：上诉人与被上诉人于1999年4月16日签订的房屋租赁合同有效。二、维持惠阳市人民法院(2001)惠阳淡民初字第40号民事判决书第二、三项判决。本二审案件受理费708元由上诉人负担。本判决为终审判决。,