某裙楼商业项目方案ppt课件.ppt
光大上江组团裙楼,商业项目方案,【二00七年三月】,市场篇,环岛路概述道路宽40米连通滨江路及鹤洞桥较大车流，人流略为提升有机会带来外区消费人群,租价：约80-150元/售价：约28,000-30,000元/,租价：约80-120元/售价：约23,000-28,000元/(暂未有成交记录),租价：约90-180元/售价：约15,000-20,000元/,售价：约40,000-45,000元/,临街租价：约250-300元/内铺租价：约160-250元/临街售价：约54,000-58,000元/内铺售价：约30,000-40,000元/(目前经营状况较不理想),租价：约80-150元/售价：约28,000-30,000元/,租价：约80-120元/售价：约18,000-23,000元/,租价：约90-180元/售价：约15,000-20,000元/,临街租价：约250-300元/ 内铺租价：约160-250元/临街售价：约54,000-58,000元/内铺售价：约30,000-40,000元/,售价：约35,000-40,000元/,启示：,新居民区，可供应的商铺大多为社区配套片区商业氛围暂未成熟，购铺多为长线投资片区内小面积商铺较受欢迎片区内短期没有新推商铺发展商的口碑及实力对市场有一定号召力富力现代广场经营状况不理想,定 位 篇,项目理解,光大鸟瞰图,位置分析人流较少定向性消费三面单边商业（欠缺人流互动，最后一期商铺）光大区内人流非常稀（人流分析论述）临近江边有较好景观,商业建筑面积：约12,358 首 层：约6,264 二 层：约6,094,项目面临的定位及推广难点,人流较少周边环境及交通条件有待完善项目周边商业气氛差（三面单边商业）所处区域的商业辐射力偏弱项目自身规模对商业业态有局限业态种类需配合住宅形象，考虑产品定位项目的平面布局对商业功能的分布造成影响 ,目标客户群定位,经纬投资客户资源库经纬曾代理海珠区域项目的客户资源关注该区域投资物业的客户具有购买及投资意欲的用家光大及周边的居住群体,目标客户群定位 ,项目各项市场定位,光大花园上江组团裙楼商业项目,可行性业态探讨,光大花园上江组团裙楼商业项目,一般社区配套商业,光大花园上江组团裙楼商业项目,可行性业态探讨,冲印店,家政服务,健身,美容美发,干洗店,便利店,五金店,中介公司,鲜花店,康乐棋牌,书吧,小食店,便利快餐店,宠物店,面包店,书报亭,特色业态建议一：中高档次消费场所,红酒专卖店,特色茶艺坊,运动精品店,特色业态建议二：主题餐饮,雅致咖啡馆,风情酒吧,特色业态建议三：WORKSHOP,创意工作室,自由SOHO间,项目集中光大住宅组团中最高端客户群打造为海珠区另类购物铺王新焦点成为区域内最具使用价值及投资价值的商用物业必须与众不同，具有独特性、唯一性，区隔竞争对手,定位理念,城市走廊，光大精品商铺升级版,形象定位,项目名称建议,“尚”时尚高尚上等,“都”重要地域之含义,光大尚都铺王新生代,光大星光汇,星光 璀璨的商业之星汇 聚集多元化特色经营商户,尚坊,其他后选命名建议,初步形象建议,光大星光汇,销售热线：8888 8888,光大星光汇,铺王新生代,销售热线：8888 8888,光大星光汇,商业新焦点领秀新海珠,上江组团裙楼商业,上江组团,上江组团裙楼商业,项目立面优化及亮点设计建议,上江组团裙楼商业,上江组团裙楼商业,上江组团裙楼商业,建筑及装修风格建议,构建绿色和谐社区商业,配合住宅形象，提升商铺档次,通透富有现代感的橱窗展示,动感时尚的商业包装,二楼外飘阳台及特色柱面设计,注：有关外飘阳台建议，再与建筑规划部再探讨其可行性,特色外飘设计,万科小区型配套商业风格,内部间隔设计建议,首层商铺,748,268,2,740,2,230,首 层：约6,264,276,以小面积为主，约70-90,二层商铺,二 层：约6,094,1,352,2,740,2,002,都有垂直梯至首层,功能规划布局建议,冲印店,面包店,建议小区配套业态,书报亭,休闲书吧,鲜花店,注：以上几类相关小区配套商业图片仅供参考,经纬经营手法,一般传统小区配套商业专铺专营打造特色、另类小区配套商业,租金回报保证 行业回报保证,特色雅致餐饮,风情酒吧,城市精英社,独一无二，无敌江景WORKSHOP,8小时商铺24小时营运,中高档次消费品红酒专卖店,中高档次消费品茶艺坊,艺术精品专卖,项目亮点设计建议,码头前布置，增强凝聚力,精品休闲娱乐设施,特色标识，引导人流,特色标志景观，成就又一观赏热点,注：可放置在东西两边商业街主入口,临江边设立特色景观，吸引人流聚集,万科小区商业配套风格,统一门面招牌规格,特色灯箱、飘旗，增强商业气氛,统一形象标识，增强商业氛围,临江商铺休闲绿化广场,码头前或临江边商铺主入口设绿化广场，聚集人气,营 销 篇,销售策略经纬之销售理念,游击营销特定群体，集中推广直击抢滩事件营销，引发热销逆向推广否决法定位，主打目标客户群借力打力善用利好借势，迅速消化,10,11,12,2007年7月,2008年1月,推货节奏,公开发售期,销售延续期,销售进程,预热期,二层商铺首层尾货,营销中心开放,二层单位意向登记铺皇单位接受竞标,首层商铺,铺皇单位开标,宣传活动,9,8,情景包装商铺展示,时间： 2007年7月中旬-9月底,推广重点：通过环岛路的通车及交楼利好，强势力输出项目形象,软硬件配合：取得预售证、商业示范区整体包装工程完成,推广主题商业新焦点，领秀新海珠,阶段一 ：市场预热期,软性渗透： 大型综合型商用物业密锣紧鼓筹备中 双地铁交汇处即将启动 光大全新组团即将入住 全新概念投资物业即将面市,3）区域渗透宣传 户外广告、候车亭广告、区域夹报,主要工作事项：,2）销售资料准备 落实有关收费标准、合同、价目表等,1）示范区包装设计 9月前完成商业示范区的整体包装,4）销售工作配合 销售人员培训及销讲，客户意向登记及储备,时间： 2007年10月-11月,推广主题海珠商业新焦点，地域投资新机会,阶段二 ：公开发售,软性渗透： 大型综合性商用物业密锣紧鼓筹备中 双地铁交汇处即将启动 50万常住人口高尚社区的消费商圈 全新概念之投资物业全面发售推出单位：首层商铺活动推广：营销中心启用 业主推介会 铺皇单位接受竞标营销推进：消化首层单位，为二层WORKSHOP累积客户,时间： 2007年11月-2008年1月,推广主题全新商务理念，无敌江景WORKSHOP,阶段三 ：销售延续期,软性渗透：百变商务，魔方空间 Workshop 开启24小时商住新模式推出单位：二层商铺活动推广：铺皇单位开标 情景装修铺位开放营销推进：一二手联动销售，运用经纬客户资源，促进销售使业绩节节攀升,相关活动建议,活动一 业主开放日（产品推介会）,暂定时间：2007年10月上旬，商铺营销中心启用当天地 点：商铺营销中心推介对象：经纬客户资源+光大新老业主 活动形式：互动酒会、抽奖活动内容：轻松的氛围下向目标客户描述地域发展前景、项目独特投资前景等,挑选部分铺皇单位（建议设置首二层联体WORKSHOP示范铺、配精装修）接受底价竞标，为全新概念的商务产品的销售造势,活动二 铺皇单位竞标,围墙包装建议,贵我双方达成合作共识我司继续提供相关特色形象包装建议,注：以上仅为我司对本项目作出的初步方案,缔造无数经典与神话,經 緯 物 業,KINGSWICK PROPERTY CONSULTANTS,KINGSWICK PROPERTY CONSULTANTS,谢谢聆听！,
