测算XX投资测算方案.pptx
XX地产投资测算整体方案,XX地产投资测算整体方案,单项目测算、多项目测算、公司年度预算、月度滚动预测共同构成公司面向未来的管理决策体系,单项目测算、多项目测算、公司年度预算、月度滚动预测共同构成公,单项目测算需要构建测算模型，并依托公司内部的产品库、成本库等管理基础信息的支撑,目标地块,地块信息,政府控制指标,标准工期（产品库）,销售策略（产品库）,成本测算（产品库）,策略模拟,领导决策,校验,产品定位,设计强排,公司控制指标,标准产品 （T4，T6，T8）标准产品配比标准户型配比,成本项构成成本项档次标准产品与成本项及成本项档次的关系,校验,单项目测算需要构建测算模型，并依托公司内部的产品库、成本库等,土地信息管理,土地筛选,可研论证,投资决策,四大流程,主要事项,核心作用,输出结果,周边系统支撑,土地数据库,成本数据库,行业数据库,行业数据库,维护及管理土地的相关信息，为土地的筛选提供可选地块的支撑,提供集团各区域、各产品系列的目标值,投资拿地阶段四大核心流程系统与业务事务相互结合，构成整个投资测算的全过程,土地信息管理土地筛选可研论证投资决策设计强排模型敏感性调整市,占比,月销售额,去化率,综合均价,地下建筑面积,指导,校验,标准工期,指导、控制,自上到下，自下到上，几上几下构成了整个目标分解的全过程,自下到上,自上到下,总目标集团/年存量销售计划区域/产品系/月新投销售计划区域/,地块筛选,项目立项（匡算）,投资可研阶段,设计强排(投资粗算),投资决策会,项目匡算模型,投资粗算模型,投资决策会模型,对标表(作参考),根据行业数据做参考，制定对应的销售价格等，投资测算阶段相关关键信息,行业基础数据库,月度滚动模型,日常经营阶段,整体评价,整体评价,截至到目前时点，分年分月公司已开工项目的现金结余情况、货值产品系占比，与年度目标的差异,根据行业基础数据库中经过与合能的产品系转换后的数据，查询出对应目标地块可参考的相关数据，对此地块在测算时进行参考,截至到目前时点已开工项目+投资测算计划开工的项目来从区域、集团的整体角度看现金情况、货值情况以及目标达成情况,投资测算的模型及评价体系，贯彻整个地产行业从拿地的不同阶段及日常经营的阶段,多项目、多区域测算,单项目拿地阶段,月度滚动模型,年度预算,提供区域、产品系目标,提供区域、产品系现金货值情况,地块筛选项目立项投资可研阶段设计强排(投资粗算)投资决策会项,以年度目标为起点，滚动预算为补充，对拿地时的地块选择提供数据支撑,年度预算,滚动预算,投资测算地块筛选阶段,数据支撑,成都,西安,长沙,A系列,B系列,年度预算,A系列,B系列,滚动预算,20亿,货值示例,8亿,5亿,10亿,4亿,3亿,12亿,2亿,3亿,6亿,2亿,1.5亿,A系列,B系列,差异,8亿,6亿,2亿,4亿,2亿,1.5亿,投资测算地块筛选阶段,通过差异货值可以指导区域在拿地时,哪个产品系需要拿多大的地来进行补充,以便完成年度预算的目标,以年度目标为起点，滚动预算为补充，对拿地时的地块选择提供数据,整体评价,整体的现金情况成都：结余资金10亿产品系的占比情况珍宝：20%，目标80%,目标地块,筛选结果,作为地块筛选的一些参考条件，对目标地块进行一轮以现金及产品系为主的筛选,整体整体的现金情况成都：结余资金10亿地块地块大小预估投资,投资测算,BI分析,过程中的对标体系,结果的事后评价体系,在投资测算过程中：在制定销售价格、策略、成本时，查找成本数据库中相似的产品类型、区域和公司的项目数据，作为投资测算过程中基础数据的参考,在投资测算之后：拿投资测算的结果跟其他同行业公司进行对比分析，分析方法有：排名分析、趋势分析、区域占比分析等分析方法,构建以行业数据为指导的过程对标及事后的评价分析体系,行业基础数据库,竞争对手面积指标竞争对手销售情况竞争对手拿地情况竞争对手成本情况,投资测算BI分析过程中的对标体系结果的事后评价体系区域产品系,将月度滚动与投资测算联动，已开工和新开工项目得到公司整体情况，从公司的整体来看新开工项目的投资价值,区域公司,已开工项目(当月滚动),新开工项目(投资测算),汇总,月度滚动,投资测算,数据来源,数据来源,通过从月度滚动取过来的期末现金余额，可知道此区域公司的现金结余情况，还可拿多大金额的项目.测算汇总是可以看出加上了新的测算项目之后整体的现情况通过从月度滚动取过来的货值，可知道此区域公司的剩余货值情况，结合对市场的评估，在加上新的测算项目之后，货值是否可以顺利销售，对现金的影响通过总的销量的情况跟年度目标做对比，来知道截至目前跟目标的销量的差距，为后面拿地提供参考，是否需要拿一些利润不算太高的项目等等整体评价表指标可根据管理的需要进行增加,将月度滚动与投资测算联动，已开工和新开工项目得到公司整体情况,多维度的对比、评分构建全方位的投资测算整体评价体系,对标表,针对对象：单项目作 用： 从外部公司数据来看在投资测算中一些基础数据的确立从外部公司的角度来进行参考,过程中的对标体系：通过标准库中沉淀的数据对投资测算的过程值提供对标评价参考，如销售的定价等结果的事后评价体系：将投资测算的结果传到BI平台做趋势的、同比、环比等的事后分析评价,数据支撑：标准库数据展示：测算平台做过程中的对比参考；BI做事后评价分析,多维度的对比、评分构建全方位的投资测算整体评价体系整体评价管,地块筛选,项目立项（匡算）,投资可研阶段,设计强排(投资粗算),运营部,定标准,定目标,营销部,设计部,成本部,投资部,财务部,选变量,标准税率,标准工期,标准销售策略,标准成本支付比例,标准费用率,项目配置,销售策略调整,成本调整,销售单价,起拍价格,设计强排,成本单方,公司设计指标,政府控制指标,营销定位,公司经济指标,土地拍卖价,调变量,从筛选地块到领导决策的过程中，立项、强排和决策三个关键节点需要测算模型的有力支撑,投资决策会,项目配置,匡算单价,起拍价格,匡算面积,匡算单方,核心用途：决定项目是否立项,以设计为核心的粗算,核心用途：结合设计强排后的定价、成本的项目精算,关键输入项,核心用途：以设计为核心的粗算,关键输入项,关键输入项,关键输出：总投资回报率、内含报酬率、销售净利率、经营性现金流回正周期,关键输出：总投资回报率、内含报酬率、销售净利率、经营性现金流回正周期,关键输出：总投资回报率、内含报酬率、销售净利率、现金流回正周期、利润、现金,地块筛选项目立项投资可研阶段设计强排(投资粗算)运营部定标准,每个关键节点的决策要点、输入变量和支撑信息各有侧重,设计强排(投资粗算),投资决策会,营销部,设计部,成本部,投资部,销售单价 根据项目周边情况调研，项目定位给出一个初始的价格,设计强排 根据商业、住宅、配套分类别进行设计的强排方案,单方成本 根据历史项目数据，出具一个初始的单方成本值,土地价格 招拍挂价格,定目标,选择标准,选变量,调变量,营销定位,公司设计指标,政府控制指标,公司经济指标,经济指标： 总投资回报率、内含报酬率、销售净利率、经营性现金流回正周期适用场景： 决策阶段的粗算，以设计为主体，围绕营销、成本基本假设，快速测算地块的初步投资价值,销售策略调整 根据设计的强排方案结合市场环境综合定价,成本调整 项目精算，用成本级配的方式，根据设计强排，得到准确的单方值,土地价格调整 通过土地价格的变化，得到不同土地价格下利润和现金的情况,版本：多版本输出结果：利润表、现金流量表、经济指标适用场景： 投资决策会阶段，需要对项目进行更加准确的评估,对项目的各项影响因素进行拆解,项目立项（匡算）,销售单价 根据项目周边情况调研，项目定位给出一个初始的价格,面积 匡算的粗略面积,单方成本 根据历史项目数据，出具一个初始的单方成本值,土地价格 招拍挂价格,经济指标： 总投资回报率、内含报酬率、销售净利率、经营性现金流回正周期适用场景： 在地块筛选过后，进行一轮粗略的匡算，决定这个项目是否立项,每个关键节点的决策要点、输入变量和支撑信息各有侧重设计强排(,投资测算业务逻辑总图 （图示）,投资结果,各项控制指标,投资测算过程,投资结果,投资测算业务逻辑总图 （图示）投资结果各项控制指标投资测,公司目标地块信息政府控制指标营销定位,我们以设计强排阶段的测算模型为例，来展现整个测算工作的操作过程,标准维护,确定目标,选定变量(投资粗算),投资测算,经营指标利润表现金流量表,标准工期标准销售策略标准成本支付比例标准费用率标准税率,项目匹配销售价格土地价格设计强排方案,示例（设计强排阶段）,各项标准由产品库直接取数根据项目的匹配信息得到各项标准信息由设计的强排得到各项的指标面积以设计强排为主，销售、成本,由设计的强排得到各项的指标面积以设计强排为主，销售、成本提供基础信息的投资粗算过程，指导设计在方案阶段考虑该项目的经济回报,公司目标我们以设计强排阶段的测算模型为例，来展现整个测算工作,标准维护,确定目标,选定变量,投资测算,标准维护,标准工期,标准销售策略,标准成本支付比例,标准费用率,分区域、产品系、业态等,1,标准税率,标准库,积累数据修正标准,标准工期,标准销售策略,标准成本支付比例,标准费率,标准税率,投资测算流程1：各项标准维护,标准维护确定目标选定变量投资测算标准维护标准工期标准销售标准,投资测算流程2：确定目标&选定变量,选定变量,项目配置,分项目,销售单价,土地价格,设计强排,成本单方,校验控制,成本库支撑,2,公司控制指标,政府控制指标,营销定位,标准维护,确定目标,选定变量,投资测算,项目配置,销售价格,土地价格,校验控制,成本单方,设计强排,强排校验,投资粗算校验,投资测算流程2：确定目标&选定变量选定变量项目配置分项目销售,设计部“强排方案”及关联投资测算,超出红线,投资部门,未超红线,财务指标不达要求,校验,指导强排,设计部“强排方案”及关联投资测算设计输出指标住宅面积红线,营销部“产品定位”、“营销策略”及关联投资测算,产品定位：指导设计强排销售策略：为投资部门提供价格、去化等经营指标,营销部“产品定位”、“营销策略”及关联投资测算产品定位：,测算XX投资测算方案,成本部“成本适配”及关联投资测算,根据现状选择合适的成本级配模式，随着管理的深化可逐步深化级配的细度，前后能很好的衔接,汇总,汇总,成本部“成本适配”及关联投资测算 业态的到大项成本的到明,成本部“成本适配”及关联投资测算,根据现状选择合适的成本级配模式，随着管理的深化可逐步深化级配的细度，前后能很好的衔接,汇总,汇总,成本部“成本适配”及关联投资测算 业态的到大项成本的到明,成本部“成本适配”及关联投资测算,根据现状选择合适的成本级配模式，随着管理的深化可逐步深化级配的细度，前后能很好的衔接,汇总,汇总,成本部“成本适配”及关联投资测算 业态的到大项成本的到明,标准维护,确定目标,选定变量,投资测算,投资测算结果,经济指标,现金流量表,年度预算,指导年度编制,利润表,4,利润表,现金流量表,经营指标表,投资测算结果提供多版本决策支持,标准维护确定目标选定变量投资测算投资测算结果经济指标现金流量,投资决策会侧重在强排模型的基础上细化销售、土地、成本等关键因素的调整,输出,输出,测算模型,输入,销售单价,设计强排,单方价格,土地价格,可变因子,销售策略调整,成本调整,土地价格调整,损益,现金流,总投资回报率,内含报酬率率,销售净利率,经营性现金流回正周期,损益,现金流,总投资回报率,内含报酬率率,销售净利率,经营性现金流回正周期,投资决策会侧重在强排模型的基础上细化销售、土地、成本等关键因,
