房地产项目结构成本优化ppt课件.ppt

房地产项目结构成本优化与跨专业协同成本控制,2017.3.25-26,第一部分 结构设计优化对成本控制的重要性第二部分 结构成本优化的关键控制要点第三部分 房地产企业对结构设计有效的管 控方法第四部分 跨专业协同成本控制,第一部分 结构设计优化对成本控制的重要性,房地产项目的成本分布结构成本在建筑安装费中所占比重结构设计优化的原则结构设计优化的误区更正结构设计优化的特性,第一部分 结构设计优化对成本控制的重要性,房地产项目的成本分布结构成本在建筑安装费中所占比重结构设计优化的原则结构设计优化的误区更正结构设计优化的特性,房地产开发项目成本主要由以下几项构成：建筑安装费土地费用其它费用（配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税）。,房地产项目的成本分布,第一部分 结构设计优化对成本控制的重要性,房地产项目的成本分布结构成本在建筑安装费中所占比重结构设计优化的原则结构设计优化的误区更正结构设计优化的特性,结构成本在建筑安装费中所占的比重,统计数据表明：高层住宅：约55%多层住宅：约65%公建，写字楼：结构占比略低桥梁，烟囱，构筑物：结构占比很高地上部分：结构成本占比约40-50%地下室：结构成本占比约60-70%,结构在项目总成本中所占的比重,高层住宅：55% X 40% = 22%多层住宅：65% X 40% = 26%约为四分之一，仅次于土地成本（30%）。结构成本占比如此之大，可见结构优化的重要。,第一部分 结构设计优化对成本控制的重要性,房地产项目的成本分布结构成本在建筑安装费中所占比重结构设计优化的原则结构设计优化的误区更正结构设计优化的特性,实例,结构设计优化的原则,结构作为各种建筑设施的载体,其安全性能对使用者的生命财产有着举足轻重的影响,所以结构优化最重要的原则就是：决不能以牺牲安全性为代价。结构优化并非简单地无原则地做减法，而是科学地最大限度地优化材料资源配置。如何才能做到呢？,（1）规范要求。安全度，荷载取值，各种系数取值（2）精确计算。计算公式，程序类型，适用范围 （3）科学原理。“不盲从规范寻求自然规律”-结构大师林同炎名言,（1）规范要求,安全度荷载取值各种系数取值,安全度,结构的安全不是绝对的。安全度设置水平与国家经济实力相适应。设计人员无权随意高安全度。结构的安全度是通过结构的可靠指标及其相应的失效概率来表述的。与安全度相关的两项重要内容：荷载取值和各种系数取值,荷载取值,建筑结构荷载规范GB50009-2012规定楼面活荷载的取值：住宅、办公超高层写字楼汽车通道及停车库隔墙自重问题,住宅、办公超高层写字楼,实例：北京CBD核心区某超高层写字楼楼面活荷载取值问题,这是一家知名机构的建议。400-500公斤约为4.0-5.0KN, 是规范取值的2-2.5倍！1. 对竖向荷载的影响：总计60层的累加结果是惊人的。2.对地震荷载的影响：,建筑抗震设计规范GB50011-2010规定：,在地震区，结构构件内力是竖向荷载和地震荷载两部分叠加的结果，而结构成本则与内力成正比。经测算这样取值的结果是：楼面梁板增加了约30%的成本，柱墙的成本则将近80%！这还没有计入间接的成本增加。,汽车通道及停车库,要按楼板不同情况取值地下室顶板要考虑覆土扩散作用,隔墙自重问题,固定隔墙应按固定线荷载计算。非固定隔墙不应按自重直接作为楼面荷载附加值。,各种系数取值,楼面活荷载折减系数 建筑结构荷载规范GB50009-2012第5.1.2条荷载组合分项系数 建筑结构荷载规范GB50009-2012第3.2.4条可变荷载设计使用年限调整系数 建筑结构荷载规范GB50009-2012第3.2.5条,楼面活荷载折减系数按面积,楼面活荷载折减系数按面积,楼面活荷载折减系数按楼层,荷载组合分项系数,可变荷载设计使用年限调整系数,（2）精确计算,计算公式：正确，适用程序类型，软件模型，适用范围认真计算，合理简化，适度归并,计算公式：正确，适用,程序类型，软件模型，适用范围,计算机和软件程序是结构计算的重要工具软件程序有不同的类型和计算模型，有各自的适用范围PK-PM,SATWE,TBSA,TAT杆系模型，板元模型有限元计算结果分析判断,认真计算，合理简化，适度归并,例1 板传梁荷载简化例2 T型截面受弯构件例3 构件归并例4 标准层归并,（3）科学原理,“不盲从规范寻求自然规律” -结构大师林同炎名言,遵守规范但不盲从,规范是科学原理和实践经验的统一要遵守规范要明确规范条款的适用条件规范不是万能的:有些情况无规定或不适用规范用词：必须，应，宜，可-实例允许突破规范，但要符合程序，要经过科学论证，要有相应措施规范要求不是拒绝优化的借口,实例上部结构嵌固端问题,高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2010：,板厚180的规定是个争议很大的条款，在力学原理上略有问题。故多次争议后已改用“宜”字。并补充了力学原理正确的下述条款：,第一部分 结构设计优化对成本控制的重要性,房地产项目的成本分布结构成本在建筑安装费中所占比重结构设计优化的原则结构设计优化的误区更正结构设计优化的特性,结构设计优化的误区更正,（1）常见误区：多留些余地能提高结构安全度（2）不能提高结构安全度-案例（3）强柱弱梁原则-例证（4）系统工程原理（5）提高安全度实例：修订混凝土结构设计规范GB50010-2002,（1）常见误区,不顾规范要求和审查程序，片面强调节省材料降低成本，自行修改设计文件，强令据此施工。后果严重。现较少见。不屑于做结构优化，认为费时费力，省不了多少钱。超牛房企，亦较少见。最常见的是，认为多用点材料虽然多花点钱，但增加了安全储备，提高了结构安全度。,（2）不能提高结构安全度-案例,上海闵行区莲花河畔景苑楼盘在建13层住宅楼倒塌,实例,事故原因分析,倒塌方式罕见，原因众说纷纭官方权威结论遭质疑从结构优化角度进行分析结论：不能提高结构安全度，所多用的材料资源是100%的浪费。,（3）强柱弱梁原则-例证,强柱弱梁和强剪弱弯原则结构抗震要求要有足够的延性塑性铰结构稳定性要求塑性铰位置通过严格的配筋数量和构造来实现结论：多配钢筋非但不能提高结构安全度，有时甚至适得其反！,（4）系统工程原理,结构是系统工程，提高个别构件的安全储备没有任何意义。提高结构安全度设置水平需要采取复杂的系列措施科学，政策，具体计算和构造措施设计单位和设计人员均没有能力也没有权力提高结构安全度。,（5）提高安全度实例,提议：提高安全度设置水平陈肇元，1999观点：经济实力与可持续发展的平衡过程：建设部组织专家进行了四次大规模的研讨决定：“适度调整,提高一点”原则措施：修订规范混凝土结构设计规范GB50010-2002代价：用钢量约增加10%-15%,具内体容,住宅、办公室使用荷载由1.5kPa提高为2.0kPa,厨房厕所由2.0kPa提高为 2.5kPa;风雪荷载由30年一遇提高为50年一遇,荷载 标准值增加约10%;增加以恒载为主的荷载组合计算值,荷载分项系数由1.20提高为1.35;混凝土的材料分项系数由1.35提高为1.40,具内体容,设计强度普遍降低 3.7%;HRB335(级)钢筋材料分项系数由1.08提高 为1.10,设计强度由310N/mm2降为300N/mm2;C40级以上的混凝土考虑脆性折减系数;正截面受压承载力计算乘系数折减;考虑柱的层间位移和挠曲变形导致二阶效应引起的附加弯矩进行内力计算;,具内体容,抗剪承载力计算公式修改,箍筋抗力项系数降低以提高安全储备;冲切承载力计算公式修改,混凝土抗力项系数提高,降低安全储备;适当增加混凝土保护层厚度,增强耐久性;加长钢筋搭接长度以适应不同接头面积百分率的情况,保证传力性能可靠;适当提高纵向受力钢筋的最小配筋率,并与配筋特征值ftfy有关,以保证结构安全;,具内体容,补充完善节点设计方法,确保关键部位可靠性;考虑结构抗震性能,通过调整墙柱的配筋率及剪力墙边缘构件的构造措施,保证安全;在施工中通过强化质量验收,在市场经济条件下保证实际工程质量的可靠和安全;增加见证检测、混凝土结构实体强度检验以及受力钢筋移位检测,确保施工质量和安全等等。,第一部分 结构设计优化对成本控制的重要性,房地产项目的成本分布结构成本在建筑安装费中所占比重结构设计优化的原则结构设计优化的误区更正结构设计优化的特性,结构设计优化的特性,结构优化与其它专业优化不同，有其特殊性。（1）材料（2）客户的关注点（3）实例,（1）材料,装修材料：通过降低标准省钱，降低品质水电设备：同上，降低品质结构材料：在满足规范的前提下，通过减小构件尺寸，降低材料强度等级，减少配筋量等措施来省钱，既保证了结构安全，又不会降低品质,（2）客户的关注点,以商品住宅为例，客户关注的是户型，景观，配套和装修标准等一般不会关注基础和结构，更不会过问钢筋等细节,（3）实例,内蒙古某住宅项目结构优化 -基础埋深及构造,结论,上述项目优化结果，报审图机构审核通过，符合规范要求，安全可靠。结构优化不会降低产品质量和品质，所省下的钱是纯利润！,经验,设计优化如没有合同条款支持，难度会很大。要尽可能避免这种被动情况。设计人员不愿作优化时，最常见的借口就是“规范要求”，不要被其吓倒，要求提出规范条款，审核内容是否适用。设计人员的个人意见和所谓“常规做法”，如无规范依据都是不成立的，更不能以牺牲业主投资为代价。,第二部分 结构成本优化的关键控制要点,基础成本优化地下室结构成本优化上部结构优化合理利用规范,第二部分 结构成本优化的关键控制要点,基础成本优化地下室结构成本优化上部结构优化合理利用规范,基础成本优化,（1）基础成本在结构中所占比重（2）地勘报告的优化： 地层承载力 水位（最高水位，抗浮水位） 实例：燕郊某工程地勘报告不合理的抗 浮水位指标（3）基础方案比选：浅基础，深基础，特殊 基础,基础成本优化,（4）浅基础选型及经济指标（5）深基础选型和布置的经济性原则（6）深基础成本的量化指标：单位承载力成本和基础利用率（7）特殊情况下的基础选型及实例：不同基础可以混用。（8）特殊基础：复合地基问题,（1）基础成本在结构中所占比重,一般情况约10%-20%，仅基础部分，未计入地下室底板或抗浮构件。占比相对较大，重要性也很大，基础优化值得重视。,（2）地勘报告的优化,地勘报告是基础设计的依据，对基础成本影响巨大。地勘报告的两个关键数据： 持力层承载力 水位（最高水位，抗浮设防水位）,持力层承载力,钻孔取样土工试验数据分析：土层强度和压缩性能承载力值土工试验数据离散性大，不排除个别作假规范规定确定承载力值的数据依据宽泛勘察单位取值过于保守-承载力值不合理解决办法：严格检查，载荷试验,载荷试验有规范依据，是优化勘察报告，提高承载力的有效措施。建筑地基基础设计规范GB50007-2011第3.0.4条规定：,载荷试验分类：浅层平板载荷试验：浅基础，复合地基；提高约40%深层平板载荷试验：超高层；提高约50%压桩试验：各类桩基；提高约30%,最高水位,结合历史水文观测数据和实测数据确定实测水位施工期间降水设计近3-5年最高水位地下室防水设计，地下室外墙水压计算历史最高水位抗浮设防水位？,抗浮设防水位,抗浮设计的重要性抗浮设计的原理：阿基米德定律抗浮设计简介抗浮措施的巨大经济成本抗浮设计的难点：安全性与经济性的矛盾剧烈爆发,实例：某工程勘察报告节录,抗浮设防水位的规范要求,中兵勘察院张思远观点,深圳设计院李旭平2006年阐述 张在明院士观点,优化结果,经多次与勘察单位协商未果组织专家论证彻底推翻了原勘察建议结构设计取消抗浮设置，节约巨额资金。经验：选择优秀的高水平勘察单位至关重要，尤其是抗浮水位问题。,（3）基础方案比选,浅基础：独立柱基，条形基础，筏板基础深基础：预制管桩，钻孔灌注桩，挖孔桩特殊基础：复合地基,（4）浅基础选型及经济指标,优先选用浅基础经济按外形分类（本质上是按承载力分类） 独立基础：30-80元/建筑平米 条形基础：50-100元/建筑平米 筏板基础：120-300元/建筑平米按受力性能分类 刚性基础：用钢量小，砌体量大 柔性基础：用钢量大，混凝土量大,（5）深基础选型和布置的经济性原则,浅层土质不好时采用预应力管桩：砂性土，施工速度快钻孔灌注桩：粘性土挖孔灌注桩（墩基础）：桩径大（800mm以上），可扩底，单桩承载力高，特殊情况下采用,（6）深基础成本的量化指标,判断基础选型经济性指标： 单位承载力成本=单桩成本/单桩承载力判断基础布置经济性指标： 基础利用率=建筑物总重/基础总承载力,（7）特殊情况下的基础选型,一般情况下同一结构单元不宜采用不同类型基础，避免出现沉降差。特殊情况下为了特定目的可以混用，但要测算并实测沉降，控制沉降差在规范允许范围内。实例调整沉降差：筏基础和独立基础实例跨越市政管线：筏基础和墩基础,（8）特殊基础：复合地基问题,浅层土质不好，好土层太深时采用需比较方案经济性：对比天然地基和桩基CFG桩较常见,第二部分 结构成本优化的关键控制要点,基础成本优化地下室结构成本优化上部结构优化合理利用规范,地下室结构成本优化,成本概念：在地下室建安费中占比60%-70% 一般地下室2000元/平米 人防地下室2500-3000元/平米（1）结构方案：分建合建问题，层高埋深问题（2）抗浮设计：抗浮水位，荷载组合，抗浮方案（3）底板，顶板，侧墙，配筋构造,（1）结构方案,分建合建问题：分建：停车效率低，地下室外墙面积增加，出入口和坡道数量增加尽量合建，避免双墙,（1）结构方案,层高埋深问题：应尽可能浅埋土方，侧墙，防水，降水，护坡每增加100mm,综合成本增加约20元/平米，地下室层高=地板建筑面-顶版结构面地下室埋深=地板板底-室外地坪，即： 底板厚度（基础高度）+底板建筑做法+层高（建筑净高要求2.2米+设备管道高度+顶板结构高度）+顶板建筑做法+覆土厚度,底板厚度（基础高度）,纯地下室无上部结构时，采用独立基础加防水板（250厚），或桩基础加防水板。不要采用筏板。高层建筑地下室，可采用筏板（板厚=层数X50mm,规范规定最小500mm）,顶板结构高度,方案经济比较：覆土厚度1.5米以下： 主次梁单向板，梁高800覆土厚度1.5米以上或有人防： 井字梁，梁高900 或无梁板，板厚400,覆土厚度,与管网布局，种植要求，绿地率要求有关覆土种植：大树处局部1500，普通乔木处1000，草坪300-400树池，堆土形式：平均1000-1200,（2）抗浮设计,抗浮水位：科学合理荷载组合：按不同工况，不计活荷载抗浮方案：压重抗浮和抗拔桩,（3）配筋构造,底板：按最小配筋率配通长筋，柱下单配支座钢筋，不应支座钢筋全部通长。顶板：室内部分不控制裂缝侧墙：按受力方向配受力钢筋，非受力方向只配分布筋,第二部分 结构成本优化的关键控制要点,基础成本优化地下室结构成本优化上部结构优化合理利用规范,上部结构优化,（1）结构规则性，高宽比（2）总高临界点，层高问题（3）结构转换层（4）结构超限问题（5）隔震与消能减震（6）结构形式的多方案比选（7）荷载取值，计算参数，材料强度（8）构造设计优化-结构总说明，标准层及构件合理归并,（1）结构规则性，高宽比,平面规则,避免偏心、凸凹和楼板错层或开洞过大。,竖向规则,避免竖向刚度突变。,高宽比,高层建筑混凝土技术规程JGJ3-2010,（2）总高临界点，层高问题,不同的建筑高度，对应不同的设计标准如结构抗震等级。高度越高，标准越严格，成本就越高。,60米以内变成60米以上时，钢筋增加3%；80米以内变成80米以上时，钢筋增加10%； 100米以内变成100米以上，增加15%以上。住宅层高宜控制在3m 以内（60米一般18层，80米25层，100米32层），万科研究数据表明，层高每+100mm，含钢量+1kg/平，总体建安成本+20元/平。而降低层高最有效的手段是结构协同设备管线优化。,（3）结构转换层,转换层通常是竖向构件（柱和墙）不能贯通造成的。一个转换层相当于3-5层的用钢量，会增加10-20%整体用钢量。需要权衡使用功能和成本代价,（4）结构超限问题,结构超限将导致用钢量增加约20%，设计周期延长至少2个月。结构超限的4种情况： 总高度超限 三项一般不规则 一项特别不规则 特殊和特大跨度,总高度超限,三项一般不规则,一项特别不规则,特殊和特大跨度,（5）隔震与消能减震,隔震: 橡胶支座（水平位移）消能减震：阻尼器。能降低约20-40%的地震作用。应进行成本分析后决策优化方案。,（6）结构形式的多方案比选,（6）结构形式的多方案比选,结构形式的选择对项目的成本起着决定性作用。规范对结构形式只做了原则性规定，具体项目情况千差万别，必须做多方案的技术和经济性比选。,（7）荷载取值，计算参数，材料强度,荷载取值和计算应细化，不得随意加大计算参数取值要符合实际情况材料强度：按规范取值。其中， 钢筋： 优先选用HRB400，因其强度是360MPa ，HRB335强度是300MPa，而市场价格相差无几。,（8）构造设计优化,结构总说明涉及材料和构造的统一作法，非常重要。是结构审核和优化的重点。标准层及构件合理归并： 结构计算归并 施工图归并,第二部分 结构成本优化的关键控制要点,基础成本优化地下室结构成本优化上部结构优化合理利用规范,合理利用规范,（1）规范边界与突破规范问题 详第一部分：原则三及实例。在此略（2）国家规范与地方规范效力问题 原则相同，细节有差异 采用更有利的，提前与审图单位沟通,第三部分 房地产企业对结构设计有效的管控方法,常见的几种设计管理方式的利弊设计资源的选择和管理过程控制各阶段的内容提示技术管理,第三部分 房地产企业对结构设计有效的管控方法,常见的几种设计管理方式的利弊设计资源的选择和管理过程控制各阶段的内容提示技术管理,常见的几种设计管理方式的利弊,（1）地产企业设计管理只负责把控设计进度和沟通联系（2）企业设计管理自行承担图纸技术审核（3）委托其他设计单位或咨询单位进行技术把控,（1）地产企业设计管理只负责把控设计进度和沟通联系,只是催促出图，组织交底，沟通联系。设计优化完全缺失。原因：企业技术力量薄弱：没有能力在专业技术上监督和管控设计企业管理和成本意识薄弱：认为在技术问题上设计是权威，全面依赖,（2）企业设计管理自行承担图纸技术审核,企业设计管理团队技术力量强大，专业齐全。技术上成本上严格把关。配合有效的管理手段（如：合同条款，沟通技巧等）。优势：能够有效地进行技术和成本管控弊端：企业人力成本较高,（3）委托其他设计单位或咨询单位进行技术把控,企业在专业技术上不自行做技术把控，但有强烈的成本意识，故委托第三方（设计单位，咨询单位，审图单位）进行技术和经济把控。优势：企业人力成本较低弊端：优化结果兑现难度较大，涉及到原设计单位和优化机构的责任权力等复杂的合同关系。且存在优化机构的水平问题，可信度不高。个别优化机构收费过高。,几个值得反思的问题,为什么我们在与设计单位交涉优化设计时屡屡碰壁？我们不是设计人员，为什么要研究学习很多设计知识，有些是很深入的专业知识，然后再去审核设计、优化设计？我们已经委托了一家设计单位做设计，为什么还要再委托一家去审核、去优化？为什么我们在正常设计周期之外，还要再按排优化设计的时间？,如何管理最有效？,结构优化的责任主体是原设计单位 ！结构优化的时间节点是设计过程中！我们所要做的只是如何要求设计单位做好优化：设计资源的选择和管理合同条款措施保证过程控制结构专业要点监控技术标准的制定,第三部分 房地产企业对结构设计有效的管控方法,常见的几种设计管理方式的利弊设计资源的选择和管理过程控制各阶段的内容提示技术管理,设计资源的选择和管理,（1）对设计单位的考察内容（2）对设计单位的考察重点（3）对勘察单位的考察内容和重点（4）对审图单位的考察内容和重点（5）对咨询单位的考察内容和重点（6）设计单位的招标评标指标及实例（7）设计合同条款的重要内容（8）实例-设计合同条款,（1）对设计单位的考察内容,资质等级：通用资质和专业资质（钢结构，预应力，结构加固等）风格和传统：激进或保守，计划经济作风的遗存业绩和口碑：设计作品的技术经济指标收费标准人员构成，注册情况,（2）对设计单位的考察重点,成本意识：注重方案对比和技术优化，技术水平应直接反映在经济指标上服务意识：市场经济理念，把客户的利益放在第一位。项目匹配度：类似工程业绩，包括技术和经济指标典型经济指标：用钢量。,（3）对勘察单位的考察内容和重点,内容：资质等级，风格和传统，业绩和口碑，钻孔机具，试验设备和方法，收费标准，人员构成 重点：成本意识：取样标准，试验严格，取值合理。关键数据（如承载力，抗浮水位）的确定科学准确。典型经济指标：浅层承压板检测承载力数据的符合度,（4）对审图单位的考察内容和重点,审图单位一般是水平较高的设计单位，具有审图资质同时也是市场化经营的企业，可选择其中服务好易沟通的。经营范围有两种：常规审图多只审技术问题，且只审强条。也有同时兼营设计成本优化的企业。有些地方审图单位则是政府的分支机构，大多专权，技术问题可据理力争，沟通方式则要灵活多样。,（5）对咨询单位的考察内容和重点,咨询单位水平良莠不齐，国际顶级的专业咨询顾问具有很高水平。但其他大多水平一般且专业不全。经常见到一些咨询机构的咨询意见技术上不具有专业性，经济上亦不从业主利益出发，如曾有咨询机构提出超高层楼面活荷载取值为4-5KN/平米！并把这作为其高水平的资本进行炫耀,（6）设计单位的招标评标指标及实例,设计费报价与承诺经济指标孰轻孰重,模拟投标情况,假设其它指标相同均为满分，仅比较技术标含钢量和商务标设计费情况：A投标人含钢量指标最低40kg/平米，则技术标得分A2=100；设计费50元/平米，则商务标得分A3=80；总分（10+10+64）=84B投标人设计费报价最低40元/平米，则商务标得分A3=100；含钢量50 kg/平米，则技术标得分A2=80；总分（10+6.4+80）=96.4 B投标人最终中标。,B投标人比A投标人设计费可少付10X30.9=309万元，而钢材费用将多付10X4X30.9=1236万元！（钢材按4元/kg计）实际招标情况是设计费报价差值在5元以内，而含钢量指标最大则相差50kg，按极端情况测算，仅4,5,8组团30.9万平米将多付出50X4X30.9-5X30.9=6025万元，整个项目130万平米将多付50X4X130-5X130=2.535亿元！,结论,设计招标务必要包含经济指标（尤其是含钢量），避免隐性的成本失控。含钢量指标要有足够的权重（技术标内权重和总分权重），避免上例中的极端不合理情况。本质原因：设计是特殊的商品和服务，具有极高的技术含量。优秀的设计将为业主节省并创造巨大财富，这正是设计管理和设计优化的意义！,（7）设计合同条款的重要内容,原则：限额合理，措施得当，奖罚分明。指导性条款：设计总则和服务性条款具体指标类条款,（8）实例设计合同条款对优化的重要影响,项目概况,原设计合同条款,点评：没有任何优化条款，仅要求达到设计深度，无法根据合同要求设计优化,点评：设计错误且要造成质量事故才赔偿，且只赔20%，另外80%由业主自负？不符合法理,点评：未经图审的图纸对业主没有意义，设计应无条件地负责通过图审。,点评：通过图审前此前不宜支付高比例设计费。,设计人相对保守，已出图约9万平米并通过图审，经测算用钢量45kg/平米，混凝土用量0.4立米/平米，综合成本约1600元/平米，高于当地平均水平200-300元/平米。为降低成本，与设计人协商优化遇到重重阻力，除其他因素外，与上述合同条款限制亦有很大关系。为成功优化，首先利用付款机会签订了设计合同补充条款：,在补充条款的有力支持下，经多次优化（以结构为主，包括各专业在内）分别将成本降到每平米1509元、1438元，其中用钢量为32kg，混凝土用量0.36立米。同时为进一步进行优化，选择包括原设计院在内的3家设计院进行方案和指标对比：,新设计合同,新合同顺利实施，出图并通过图审，指标与限额大致持平，未涉及奖励和惩罚。综合成本再降低80.2元，总计降低242元，达到1358元。按22.86万平米计，共节约5500万元！项目实施后，因具有成本竞争优势，获得了良好的经济效益。,第三部分 房地产企业对结构设计有效的管控方法,常见的几种设计管理方式的利弊设计资源的选择和管理过程控制各阶段的内容提示技术管理,过程控制各阶段的内容提示,（1）拿地、可研阶段（2）详规和建筑方案阶段（3）初步设计阶段（4）施工图设计阶段（5）施工阶段,（1）拿地、可研阶段,场地地质条件（勘探前，收集资料）： 场地土质：持力层深度，承载力，压缩性 地下水：水质，水位（最高，抗浮） 场地抗震性能： 设防烈度或加速度 地震烈度： 场地类别：I类IV类。烈度，烈度，类别不同，成本差距很大。,（2）详规和建筑方案阶段,上部结构： 主体体型，高宽比，超限，转换基础： 选型，勘察报告地下室： 分建合建，层高与埋深,（3）初步设计阶段,上部结构： 结构型式，墙柱布置基础： 基础布置，桩径桩长地下室： 地板和顶板布置，抗浮方案,（4）施工图设计阶段,上部结构： 荷载和计算参数及材料强度取值， 构件构造配筋，构件和标准层归并基础： 承台和基础的构造配筋地下室： 顶板，底板，侧墙配筋,（5）施工阶段,设计变更： 纯技术变更，不增加成本设计人负责 技术变更，同时会增加成本设计人无 权自行决定，应审核变更原因和必要性各类签证： 凡增加成本又无合理理由的拒签 虽增加成本但涉及工期，货源，施工可行 性等理由正当合理的权衡利弊决定,第三部分 房地产企业对结构设计有效的管控方法,常见的几种设计管理方式的利弊设计资源的选择和管理过程控制各阶段的内容提示技术管理,技术管理,（1）制定开发项目设计任务书和设计标准（2）审核确认设计单位设计标准（3）分阶段审核勘察设计文件,（1）制定开发项目设计任务书和设计标准,是项目设计的总原则。任务书是针对具体项目的，设计标准一般是通用的。设计任务书通常作为招标文件的附件，其内容要求投标人响应，中标后成为设计合同的重要条款。是指导项目设计的原则性文件。设计任务书应包含设计优化等重要条款。,实例：某项目施工图设计任务书部分重要条款,点评：1. 施工图设计不能与方案和初设脱节。2. 结构优化原则性条款。3. 原则规定多方案比较的内容。,点评：这是跨专业协同成本控制的要求。要求结构专业既要保证本专业的合理性，又要协同其他专业，并要考虑施工方便，要全局一盘棋。,点评：这是安全度和荷载取值的条款。,点评：这是有关指定产品的条款，目的是避免因指定产品损害业主利益。,点评：用钢量限额有两种方式： 原则规定，具体指标,点评：统一构造做法，合理采用标准图。,（2）审核确认设计单位设计标准,设计单位通常都会有自己内部的通用设计标准（统一技术措施），针对具体项目也会有相应的设计标准。通用设计标准应以规范为依据，具体项目设计标准应满足业主的设计任务书要求。应充分研究并审核设计人提交的项目设计标准或统一技术措施。,实例：某设计院结构专业统一技术措施及存在的问题,点评：混凝土强度等级应按具体情况通过计算合理确定，不宜事先硬性规定。,点评：用词不严谨，加入自己理解，不妥,点评：1. 楼板按弹性计算既不符合实际情况又大幅增加用钢量，除非对裂缝有严格要求的楼板，均不应按弹性计算。2. 楼板180厚度要求，规范用词是“宜”，即可以变通。,（3）分阶段审核勘察设计文件,及时审核各阶段勘察和设计文件，避免造成返工，影响设计和整体进度。发现问题要求勘察和设计限时修改。,第四部分 跨专业协同成本控制,房地产项目各专业间的协同成本控制房地产项目专业成本与工期进度，施工条件等的协同成本控制,第四部分 跨专业协同成本控制,房地产项目各专业间的协同成本控制房地产项目专业成本与工期进度，施工条件等的协同成本控制,房地产项目各专业间的协同成本控制,（1）各专业工程成本在建安费中所占比重（2）各专业间的对立统一关系（3）结构与建筑专业的协同成本控制（4）结构与水电专业的协同成本控制（5）实例：北京某高层写字楼结构与其它专业协同成本控制,（1）各专业工程成本在建安费中所占比重,统计数据显示大致的比重为：多层住宅： 结构65%，门窗粗装15%，水电20%高层住宅： 结构55%，门窗粗装20%，水电25%,（2）各专业间的对立统一关系,在设计过程中，各专业间经常会有矛盾发生，都会强调本专业的技术合理性（一般也是经济合理性）。矛盾并非绝对的，力争通过专业协同达到双赢和多赢。必要时则应站在全局的高度上，权衡轻重，达到设计整体的合理性。这些矛盾的发生和解决正是设计优化的必然过程。,（3）结构与建筑专业的协同成本控制,结构本专业的合理性要求体型规整，而建筑专业则追求立面丰富甚至标新立异。结构专业希望平面对称，柱网均衡，而建筑专业则侧重使用功能合理完善。结构专业梁柱构件截面高宽有合理比例，而建筑专业则希望增加楼层净高。,（4）结构与水电专业的协同成本控制,水电专业与结构的矛盾主要集中在两点：一是大型设备位置与结构梁柱布置问题，二是设备管道走向和穿墙穿梁问题。,（5）实例：北京某高层写字楼结构与其它专业协同成本控制,北京中关村地区某大型写字楼。主楼为高层框架核心筒结构，由于建筑总高80米受规划限制，而业主希望尽可能增加面积，建筑有净高要求，故结构牺牲本专业的合理性，在8米柱距情况下通过适度加大截面宽度并采用有粘结预应力等技术措施，将每层框架梁截面高度减为0.35米（为通常的一半），在总高不变的情况下多建了三层，获得了显著的经济效益。,第四部分 跨专业协同成本控制,房地产项目各专业间的协同成本控制房地产项目专业成本与工期进度，施工条件等的协同成本控制,房地产项目专业成本与工期进度，施工条件等的协同成本控制,实例1： 高层住宅采用滑模施工工艺加快施工进度实例2： 地下室外墙逆作法解决施工场地狭小问题实例3： 采用墩基础跨越市政管线降低相关成本,高层住宅采用滑模施工工艺加快施工进度,北京某18层住宅，钢筋混凝土现浇剪力墙结构，采用滑模施工。结构为配合滑模工艺，采用提高墙体混凝土强度等级，掺加外加剂，加大钢筋保护层厚度，保持墙厚不变等措施，增加了结构成本。但滑模施工加快了施工进度，提前竣工数月，获得了很好的综合经济效益。,地下室外墙逆作法解决施工场地狭小问题,北京某商厦，多层框架结构，3层地下室，由于施工场地狭小，而地下室深近20米，并紧邻大型市政管线，为解决开挖放坡等施工难题，与施工单位配合，结合施工护坡方案，采用逆做法有效地解决了土方开挖，地下室外防水和混凝土支模浇注等问题。,采用墩基础跨越市政管线降低相关成本,墩基础直径大桩长短，混凝土用量大，经济指标较差，通常不宜采用。上例中地下有市政管线贯穿且不能拆改，被迫地下室回退并在管线另一侧设置墩基础跨越，将相关成本降到最低。,