房地产项目前期报批流程介绍ppt课件.pptx

房地产项目前期报批流程介绍,主 要 内 容,一、引言二、前期流程图介绍三、具体流程讲解四、当前各项目所处流程及工作重点探讨,一、引言,前期流程的快慢决定着项目的开发速度，对项目的资金回笼速度起着决定性的作用。同时前期工作需要开展项目定位、方案及施工图设计、各项报批等大量的工作，如何在尽可能短的时间完成前期成为各房地产公司的主要工作，在一定程度上，前期的速度也体现了各家的水平。,一、引言,不同开发商拿地至销售时间对比： 标标企业：龙湖灌口项目6个月、万科6-9个月、中海集美项目7个月 一般企业：阳光翡丽湾约半年，常规约1年 我们：同城湾9个月、高郡16个月，下个项目？,二、前期流程图简介,下接工程发包,二、前期流程图简介,上接施工图审查,三、具体流程讲解,节能评估责任单位：专业第三方、市节能监察中心,（一）节能评估主办单位：专业第三方、市节能监察中心前置工作：无后置工作：项目立项报备流程：委托专业第三方编制节能评估方案，再报节能监察中心审核批准。成果：项目节能专篇及其附表、节能评估审查意见书。点评：该流程没有实际意义，属于比较务虚的流程，一般房建项目也都能满足，拿地后可以提前做。外部资源：专业第三方阶段其它工作：方案设计、项目前期定位,项目立项报备,三、具体流程讲解,（二）水土流失评估主办单位：专业第三方、水利局前置工作：无后置工作：项目立项报备流程：委托专业第三方编制水土流失方案，再报水利局审核批准。成果：水土保持方案、节能评估审查意见书。点评：相对务虚的流程，该流程根据土方开挖及回填量做水土流失评估，要求项目施工时检测，目前尚未遇到。土方量大小对于评估会有影响，而这个数据根据我们的方案测定，所以有操作空间，尽量按小的评估。外部资源：专业第三方阶段其它工作：方案设计、项目前期定位,水土流失评估责任单位：专业第三方、水利局,项目立项报备,三、具体流程讲解,（三）方案设计主办单位：甲方、设计单位前置工作：项目定位后置工作：方案审批、施工图设计流程：设计单位根据甲方对项目的定位进行方案设计，确定项目总平面布置、单体形体、平面功能空间布置、项目外立面效果等。成果：方案设计文件。点评：方案体现了项目定位、产品经营思路和品质，也基本上决定了项目建安成本的发生，为设计工作中最重要的一环。设计过程中核心问题注意提前向规划局征求意见。外部资源：规划局经办人员阶段其它工作：方案设计、项目前期策划,方案设计,项目定位,方案审批,施工图设计,三、具体流程讲解,（四）环境评审主办单位：专业第三方、环保局前置工作：方案设计确定总平后置工作：方案审批、竣工环评验收流程：设计完成总平面及建筑功能报环保局根据规模和用途确定需要编制的环境影响文件（报告书、报告表、登记表）委托专项公司编制环境影响文件报环保局审批。成果：环评文件及批复点评：不同的环境影响文件主要影响编制时间和审批，也影响收费，报告书要求最严格，一般的商品房项目编制报告有即可，确定时注意与经办人员沟通。外部资源：专业第三方，第三方与环保局一般都有很好的关系，可以委托他们进行环评定类和后续的审批沟通，如有必要适当提高付费。阶段其它工作：项目前期策划,项目环评,方案设计,方案审批,三、具体流程讲解,（五）地质勘察主办单位：勘察公司、施工图审查公司前置工作：确定楼体布置、柱位和柱低轴力后置工作：地质勘察成果审查、施工图设计流程：方案或扩初设计确定楼体、柱位、柱低轴力勘察作业勘察成果审查用于后续结构设计（主要桩基）。成果：地质勘察报告点评：主要分析地质情况，为后续施工图设计、基坑支护的设计依据，要求能确实反应地质情况，所以要求每个钻孔都要跟踪，土层需要做相应的试验，地下水位、地下水质、土层耐力、基岩确定、基础推荐方案都对后面的设计起着很大的作用，定稿前要做相应审核。外部资源：涉及安全，建议按规范勘察和审核。阶段其它工作：施工图设计准备、建筑扩初设计,地质勘察,方案扩初设计,施工图设计,三、具体流程讲解,（六）立项报备主办单位：发改委前置工作：节能评估、水土流失评估后置工作：项目报建、方案报批、项目报建流程：前置两项批复填制相应表格审批获得批文。成果：立项备案表点评：这个流程主要为政府收集固投数据，更注重程序审核，但却是一个关键节点型的流程，对我们来说要注意的是项目投资规模（建设投资）的填写，该金额是后期如果在建工程转让时计算是否达到25%投资额的依据。外部资源：无需使用外部资源。阶段其它工作：施工图设计,立项报备,节能评估,方案报批,水土流失评估,方案报批,项目报建,三、具体流程讲解,（七）项目报建主办单位：建设局前置工作：立项报备后置工作：招投标流程：工商局开具股权关系证明报批取得报建表。成果：项目报建表点评：这项批复是决定项目设计和施工招标需要采取哪种方式，国有公司一般要求公开招标，民营企业不涉及公共安全的项目可以直接发包，涉及公共安全的项目一般要求邀请或公开招标，房地产项目一般会要求邀请或公开招标。外部资源：无需使用外部资源。,项目报建,立项报备,股东关系证明,相关招标,三、具体流程讲解,（八）方案报批主办单位：规划局建设处、综合处、技术审核中心前置工作：立项报备、报建、环评、方案设计后置工作：施工图设计及审批流程：方案设计方案技术审核方案效果专审 方案许可审批取得方案批复成果：方案批复及附图点评：前期流程的最重要程序之一，主要核定项目总平、平面、立面、剖面，效果，此项一过，建设方案即定型，批复后外轮廓和主要功能不得随意调整。其中技术审核主要针对规划管理技术条例的符合性，主要针对面积、退线、间距、层高、图面标注、停车、道路开口、日照、3D模型等外项；方案效果专审主要是外立面表现、楼栋体量审核。外部资源：审批人员、设计单位、其它社会资源。,方案报批,立项报备,环评,施工图设计及审批,报建,三、具体流程讲解,（八）方案报批主要依据：土地出让合同之规划条件、规划管理技术条例、房产面积测算细则、地下层开发管理细则、其它规划发文（可以规划官网查阅）主要争取条件：主要是为了规避面积计算，争取有利条件，包括规划条件的限制性和建议性指标（如密度、限高）、条例和规范的漏洞（如挑空的应用、空调板的应用、门斗门廊的应用、架空通道、露台搭盖空间的应用）缩短时间方法：1、拿地时预先进行方案设计，缩短方案设计时间，标杆企业一般是通过标准设计的复制，会节约更多的时间；2、方案基本成型后即与主办处室沟通，争取支持；3、审批过程紧密跟踪；4、前置方案专审和技术审批同步进行。阶段其它工作：施工图设计,三、具体流程讲解,（九）用地规划审批（开发贷五证之一）主办单位：规划局综合处前置工作：立项报备、报建、总平设计后置工作：方案批复、土地初始登记流程：方案总平确定立项报批取得批复成果：用地批复及附图点评：原来与方案并联审核，现改为单独审核，程序化简化很多，主要依据土地出让合同审批，确定项目用地规模、容积率、密度、绿化率、退线、高度等，一般只限这上限，不针对方案具体值审批。外部资源：一般不需要特殊沟通。,用地规划,立项报备,总平设计,土地登记、方案报批,报建,三、具体流程讲解,（十）用地初始登记（开发贷五证之一）主办单位：土房局权籍处前置工作：用地规划许可后置工作：产权登记、开发代款流程：用地规划许可用地红线放样交契税申报审批成果：土地证点评：该流程不影响前期其它手续办理，主要用于开发贷款，申报时须交土地成交总价3%的契税，如早交会损失一定的利息，如公司没有其它用处可暂缓办理。外部资源：一般不需要特殊沟通。,土地初始登记,立项报备,总平设计,土地登记、方案报批,报建,三、具体流程讲解,（十一）人防设计告知承诺主办单位：人防办前置工作：方案批准后置工作：施工图设计和审批流程：提供方案批复附图及相应文件填制表格取得承诺成果：人防告知承诺函点评：民建项目均需要建设人防面积，区别高层（以9层计）和多层计算应建人防，主要沟通方向为项目附带或异地建设、是否给予建设人防物资库，如单建式人防一般需要更高的资质的设计单位承担，最好与厦门本地设计院合作。外部资源：设计单位、人防经办。,人防告知承诺,方案设计,施工图设计审批,三、具体流程讲解,（十二）施工图设计主办单位：甲主、设计单位前置工作：方案设计、勘察后置工作：规划工程证、消防、施工图审查、人防等等专项审查流程：设计内部审核相关报批修正定稿再报批成果：施工图设计文件，各专项设计专篇点评：主要落实方案效果和开发意图（如改造后功能的体现），需要各专业协调进行。这阶段需要将我们对于效果、功能、选材、设备选型、空间利用预留、后期改造预留、景观修正等落实到位。需要对相关规范有较好的掌握，核心问题（如规划、消防相关）须提前沟通。外部资源：设计单位、审图所、各主管部门经办。,施工图设计,方案设计,地质勘察,各主管部门批复,人防告知承诺,三、具体流程讲解,（十三）建设工程规划许可证审批（开发贷五证之一）主办单位：规划局综合处、技术审查中心前置工作：施工图设计、规划技术审核后置工作：招标、施工许可证、后期验收、开发贷流程：设计技术审核规划许可审批批复取证成果：建设工程规划许可证及附图点评：前期是重要的手续之一，直接影响后续招标和开工手续办理，有些项目在拍卖时会约定这个节点的完成时间。审核的内容与方案基本一致，但审核比方案更细致，为规划验收的主要依据，将来拟按这阶段报送的效果图对竣工外立面进行验收。其中技术审核会核对到效果图与建筑图是否完全一致、平立面是否完全一致。外部资源：设计单位、审图所、营销咨询单位、主管部门经办。,规划许可证,施工图设计,技术审核,施工许可证,招标,三、具体流程讲解,（十三）建设工程规划许可证报批主要依据：土地出让合同之规划条件、规划管理技术条例、房产面积测算细则、地下层开发管理细则、其它规划发文（可以规划官网查阅）主要争取条件：主要是为了规避面积计算，争取有利条件，包括规划条件的限制性和建议性指标（如密度、限高）、条例和规范的漏洞（如挑空的应用、空调板的应用、门斗门廊的应用、架空通道、露台搭盖空间的应用）缩短时间方法：1、技术审核会耗费一定时间，但只审总平图和建筑平、立、剖，所以在施工图设计进度上可以这部分先安排设计；2、审批过程紧密跟踪；3、方案阶段详细一些，施工图尽量不要对方案做出更改，特别是外立面和外轮廓；4、本地院做施工图，可以缩短改图时间。阶段其它工作：施工招标准备、专项设计,三、具体流程讲解,（十四）消防报批主办单位：市消防支队或区消防大队前置工作：施工图设计后置工作：规划工程许可证取件、施工许可证、消防验收流程：设计报备或报批取得批复成果：消防设计许可批复或备案证明点评：施工图阶段最重要的审批手续之一，分为报备和必审，必审项目主要为影响较大的（如一类高层住宅，高度大于50米的公建，丙类且面积大于2500平厂房，总面积一万平以上商场、宾馆，两千平以上的影院，五百平以上的卡拉OK厅等娱乐场所等）。报备在大队，必审由支队办。影响利用的主要为消防扑救面、登高场地、车道、疏散宽度、疏散距离、自动报警、排烟等，建筑专业对总平布置和平面布置影响较大，安装专业的相对可控。,消防报批,施工图设计,施工许可证,规划工程证取件,三、具体流程讲解,（十四）消防报批外部资源：设计单位、意向施工单位、消防经办主要依据：国标高层民用建筑设计防火规范、福建省高层建筑防火设计指导意见、建筑设计防火规范主要争取条件：建筑类相关问题（详见前述）、体系的认定缩短时间方法：1、消防审批会耗费比较长的时间，最好在方案阶段提前沟通，确定大原则；2、报备项目的资料提前准备，不要等抽中以后再准备浪费时间；3、过程跟踪和沟通及时。阶段其它工作：施工招标准备、专项设计。,三、具体流程讲解,（十五）施工图审查主办单位：专业施工图审核所前置工作：施工图设计后置工作：人防、市政等专项审查、施工许可证流程：供应商评选审查沟通改图取得审图报告成果：施工图审查合格书及报告点评：施工图批重要手续。设计各专业全面审查，主要审查设计文件是否符合国家强制规范、地方规范、部门规范、土地出让合同、前期规划和其它批文。对于结构体系认定、基础使用形式、人防设计等的审查对于成本的影响比较大，其中消防和规划相关的问题会尊重专业部门的意见。外部资源：设计单位节约时间方法：1、提前预约施工图审查所；2、过程及时跟踪、及时改图阶段其它工作：招标准备、专项设计,施工图审查,施工图设计,施工许可证,方案批复,其它专项审查,三、具体流程讲解,（十六）市政、绿化审批主办单位：市政园林局前置工作：施工图设计、施工图审查后置工作：园林施工许可证、竣工市政验收流程：施工图设计施工图审查报告审批、取件成果：市政审批批复点评：主要审查市政道路开口、小区内外接合部排水、各市政管线接入、绿化率。对于市政开口在规划批复后他们还会针对自己的规范进行审核，对于绿化率，在这阶段可以先出承诺达到要求的绿化率，施工前再正式报施工图。阶段其它工作：施工招标、专项设计,市政园林审查,施工图设计,园林施工许可,施工图审查,三、具体流程讲解,（十七）人防报备主办单位：人防办前置工作：施工图审查、人防设计告知承诺后置工作：施工许可、竣工验收流程：施工图审查人防专篇报备点评：厦门的人防审查现已移交施工施工图审查所，施工图审查所依据人防设计告承诺和相关规范进行审查，审查过程中审图所会适当尊重人防部门的意见，审查结果必须为合格，之后再报人防报备。阶段其它工作：施工招标、专项设计,人防报备,施工图审查,人防验收,人防设计告知承诺,三、具体流程讲解,（十八）防雷审查主办单位：气象局前置工作：施工图审查后置工作：防雷检测、防雷验收流程：施工图审查防雷专篇报批点评：非实质性的审批，一般设计都能符合，但是该项为竣工验收的其中一项，形式上一定要完成。阶段其它工作：施工招标、专项设计,防雷审查,施工图审查,检测、验收,三、具体流程讲解,（十九）主体施工招标主办单位：业主前置工作：施工图设计、建筑工程规划许可证后置工作：报标报备、施工许可证流程：施工图设计邀请单位考察确定 确定招标范围编制招标文件、清单报标评定标 招标报备发出中标通知书点评：流程时间比较长，需要提前准备，特别是对于邀请单位的考察、施工范围（可能增加的范围预估）、技术标要求、工程材料选定、施工合同起草都可以提前确定，节省时间；对于清单编制，在施工图设计相对确定后也可以提前委托编制。需要注意招标图纸版本，优惠在定标前谈定。阶段其它工作：招标报备准备、施工准备、施工许可证申报准备,主体施工招标,施工图设计,招标报备、施工许可证,规划工程证,项目报建,三、具体流程讲解,（二十）招标报备主办单位：业主、招标办前置工作：招标、施工图规划许可后置工作：取得中标通知书、施工合同备案 办理施工许可证流程：招标完成按公开招标要求提供招标资料报送取得中通知书成果：中标通知书点评：区别直接发包或者邀请招标情况，直接发包不需要报备，我们直接发出中标通知书，邀请招标则需要报备，资料同公开招标，但是过程不需要他们监控，可以提前准备资料。阶段其它工作：施工合同签订、准备劳保、开具保函、工程保险等,招标报备,招标作业,中标通知书,规划工程证,三、具体流程讲解,（二十）签订施工合同主办单位：业主、施工单位、土木协会前置工作：招标作业完成后置工作：开具保函、交劳保、办理工程保险等流程：洽商签订合同备案点评：原则上按招标文件的原则签订，核心条款不给予调整，招标中约定的内容基本上都要在合同中体现。有条件的使用模板合同。阶段其它工作：工程量清单核对、施工准备、开具保函、交劳保等,签订施工合同,招标作业,施工许可证,三、具体流程讲解,（二十一）交劳保主办单位：业主、施工单位、造价站前置工作：招标作业、预算书调整后置工作：施工许可证流程：定标根据定标调定预算书核交劳保点评：缴交的依据为预算书和施工单位的劳保等级核定，定标时一般确定总价，在调定预算时需要消除不平衡报价的影响。阶段其它工作：保函、施工合同备案、施工监督备案等,交劳保,招标作业,施工许可证,核实预算,三、具体流程讲解,（二十二）开具支付保函和履约保函主办单位：业主、施工单位、银行或担保公司前置工作：签订施工合同后置工作：施工许可证流程：定标签订施工合同双方开具保函点评：这个流程由双方委托银行或担保公司开具，之前还要签订相应的合同，也会浪费较多的时间，除合同之外的资料可以提前准备，如果需要，也可以先确定一份相对简单的合同供开具保函用（一般不提倡）。可以争取分期开具保函，这样可以减少后期开具项目的保函，减少保函总金额。阶段其它工作：施工准备、办理施工许可证其它准备,开具保函,招标作业,施工许可证,签订施工合同,三、具体流程讲解,（二十三）工程保险主办单位：业主、施工单位、保险公司前置工作：签订施工合同后置工作：施工许可证流程：定标签订施工合同办理保险手续点评：施工单位办理的保险一般只涵盖在工地的甲乙方、监理人员的安全，对于在建工程的意外损失还是要由我们承担。所以除些外，有些开发商还会再做其它保险，比如工程一切险，可涵盖人身和财产安全。阶段其它工作：施工准备、办理施工许可证其它准备,工程保险,施工合同,施工许可证,预算,三、具体流程讲解,（二十四）质监手续（新增前置重大危险源 监控）主办单位：业主、施工单位、质量监督站前置工作：签订施工合同后置工作：施工许可证流程：定标签订施工合同办理质监手续点评：主要侧重于安全，相对来说质量比较不重视，形式重于实质（比如各方人员要到齐、相关措施完整）。流程性的手续，如果工程需要提前开工或工程施工组织不是很正常 情况才需要去沟通，争取比较熟悉的科室为质监主办科室，方便施工组织。此外一般不建议沟通，防止质监流于形式。阶段其它工作：施工准备、办理施工许可证其它准备,办理质监手续,施工合同,施工许可证,三、具体流程讲解,（二十五）施工许可证（开发贷五证之一）主办单位：建设局前置工作：签订施工合同，保险、劳保、质监等，监理和施工 人员备案后置工作：开工备案流程：签订施工合同保险、劳保、质监、保函申报办理点评：该证件的办结时间作为土地出让合同认定的开工时间的依据，有需要的可以通过与建设局沟通，把办结时间适当提前。对于开工时间较紧的项目，也可以基础或土方（最特殊）先行办理开工手续，以应对土地出让合同的开工时间要求。阶段其它工作：施工准备、开工（需沟通、办理预先介入）,施工许可证,施工合同,开工报备,三、具体流程讲解,（二十六）开工备案主办单位：质监站前置工作：施工许可证后置工作：正式开工点评：一般情况办理完施工许可证即可正式施工，这个手续可以同步进行。阶段其它工作：实际施工组织,开工备案,施工许可证,正式施工,四、如何办理好前期手续,1、对项目有充分的了解，知道项目意图2、屁股决定脑袋3、提前准备4、及时跟踪、充分沟通5、态度、笑脸、装孙子6、阎王与小鬼同样重要7、沟通有时注重层级对等8、注意平时关系维护，不要等有项目时再沟通,