房地产估价理论与方法第二章ppt课件.ppt

,第二章房地产价格,第一节 房地产价格概念,一、房地产价格概念,为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示,二、形成条件,1、有用性2、稀缺性3、有效需求,有购买能力支持的需求,三、土地价格特征,1、生产成本不同 2、折旧现象不同 3、价格差异不同 4、市场性质不同 5、形成时间不同 6、供求变化不同,折旧：也称磨损，分为物质折旧和精神折旧,四、房地产价格特征,1、可用价格和租金两种形式表示 2、实质上是关于权利利益的价格 3、是在长期考虑下形成的 4、随交易的必要而个别形成,五、房地产价格分类,1、使用价值 交换价值,：满足某种需求的效用：一定数量的货币或其他商品,2、投资价值 市场价值,：主观 个人：客观 非个人,3、原始价值 帐面价值 市场价值,：始终不变：随时间推移减少：随时间推移变化,4、成交价格 市场价格 理论价格 评估价格,比准价格积算价格收益价格,比较法成本法收益法,5、市场调节价 政府指导价 政府定价,事实价格,五、房地产价格的分类,房地产的市场价格或价值:在房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格。,(1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中； (2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息； (3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响； (4)出售者和购买者具有正常的交易动机； (5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。,6、基准地价 标定地价 房屋重置价,7、土地价格 建筑物价格 房地价格, 土地价格 建筑物价格,8、总价格 单位价格 楼面地价, 总价总建筑面积, 土地总价总建筑面积 土地单价容积率,五、房地产价格的分类,9、 所有权、使用权、其他权益 10、买卖、租赁、抵押、典价、保险、课税、征用 11、现房 期房 12、起价、标价、成交价、市场价 13、保留价、起拍价、应价、成交价 14、拍卖价格、招标、协议 15、实际价格、名义价格,：一次性付清：约定,五、房地产价格的分类,期房价格=现房价格-,预计从期房达到期房期间现房出租的净收益的现值,-风险补偿,例 某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/ m2 。假设报酬率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房价格。,期房价格、现房价格,16、补地价,（1）更改用途 （2）增加容积率（3）转让、出租、抵押划拨土地房地产（4）续期,补地价数额=增加后地价-原地价,4种情况,五、房地产价格的分类,第二节 房地产价格构成,一、土地价格构成,1、地租,2、征地、拆迁、安置费用,3、城市土地开发费,4.税金和利润,二、房地合一(商品房)价格构成,1、土地出让金(地租),2、土地投资成本（征地、拆迁、安置和土地开发费用）,3、房屋建筑成本（建筑安装工程费、建筑安装工程费、规划设计费、利息和税金）,4、商品房流通费用,（一）成本部分,（二）利润部分,1、土地开发利润,2、建筑物的建造利润,第三节 影响房地产价格因素,一、影响因素,宏观、中观、微观,一般、区域、个别,自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求,（一）自身因素,1位置2肥力3地质4地形地势5土地面积和形状6日照、风向、降水量、天然周期性灾害7建筑外观8其他,（二）环境因素,1声觉2大气3水文4视觉5卫生,25,（三）人口因素,1数量2人口素质3家庭人口规模,（四）经济因素,1经济发展2物价上涨3收入提高4利率上升5汇率变动,（五）社会因素,1政治安定状况2社会治安3房地产投机4城市化,（六）行政因素,1房地产制度2房地产价格政策3行政隶属4特殊政策5城市发展战略、规划6土地利用规划7税收8交通管制,（七）心理因素,1心态2趣味3时尚风气4接近名家5吉祥号码,（八）国际因素,1经济2军事3政治4竞争,（九）供求因素,与需求正相关；与供给负相关,二、对影响因素的认识,某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：,1、约定在成交日期时一次付清,实际价格为80万元，与名义价格一致,2、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元,实际价格小于名义价格,实际价格、名义价格,1,2,3、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清,实际价格小于名义价格,4、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付,实际价格为80万元，与名义价格一致,实际价格、名义价格,3,4,5、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元，一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付,实际价格小于名义价格,实际价格、名义价格,5,