房地产价格与价值ppt课件.ppt

第三章 房地产价格和价值,房地产价格的含义和形成条件房地产价格的特征房地产的供求与价格房地产价值和价格的种类,第一节 房地产价格的含义和形成条件,一、房地产价格的含义二、房地产价格的形成条件,关于价格：1）价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。（英戴维：现代经济学词典，现象）2）价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象的人类劳动。（许涤新主编：政治经济学辞典，本质）,一、房地产价格的含义,房地产价格：是指和平地获得他人的房地产所必须付出的代价货币或实物、无形资产和其它经济利益。,二、房地产价格的形成条件,1、有用性2、稀缺性 “使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值；反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值”亚当斯密3、有效需求 对物品的有支付能力支持的需要不但愿意购买而且有能力购买。,第二节 房地产价格的特征,一、房地产价格与一般物品价格的共同点都是价格，用货币表示；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价：优质高价，劣质低价。,二、地价与一般物品价格的不同,生产成本不同一般物品价格是“劳动价值”的表现，地价本质上不是劳动价值的货币表现，是地租的资本化折旧不同一般而言，土地不像一般商品一样价值会随时间流逝而降低，不存在折旧。但在我国由于实行有期限的土地使用权制度，在这一特例下土地需要计提折旧。价格差异不同一般商品，同一品牌、同一型号的价格也基本一致，而土地由于具有独一无二性，因此不同土地之间价格差异较大。,市场性质不同一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。价格形成时间不同一般物品由于相同的较多，易于比较，且价值不大，形成价格的时间较短；土地独一无二，不易比较，为不完全市场，且价值量大，交易所需时间较长，因此地价形成的时间通常较长。供求变化不同对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。,二、房地产价格的特征,1、房地产价格受区位的影响很大；2、房地产价格实质上是房地产权益的价格；3、房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金；4、房地产价格是在长期考虑下形成的；5、房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。,第三节 房地产供求与价格,房地产市场的波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其中，待租售的房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者（购买者、承租人）形成了市场的需求面。其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产的供给，要么是通过影响房地产的需求，要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。,主要内容,一、房地产需求二、房地产供给三、房地产均衡价格四、房地产供求弹性五、房地产供求与价格关系的特殊性,一、房地产的需求,房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地所愿意而且能够购买（或承租）的数量。形成需求的两个条件：消费者愿意购买消费者有能力购买,（一）房地产需求的概念,（二）决定房地产需求的因素,1、该种房地产的价格水平2、消费者的收入水平3、消费者的偏好4、相关物品的价格水平5、消费者对未来的预期,（三）房地产需求曲线,二、房地产供给,房地产供给是指房地产开发商和拥有者（即房地产出售者或出租者）在某一特定的时间内，在每一价格（或租金）水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售（或出租）的数量。某种房地产在未来某一时间的供给量为：供给量 = 存量- 拆毁量 - 转换为其他种类房地产量 + 其他种类房地产转换为该种房地产量 + 新开发量,（一）房地产供给的概念,（二）决定房地产供给量的因素,1、该种房地产的价格水平2、该种房地产的开发成本3、该种房地产的开发技术水平4、房地产开发商对未来的预期,（三）房地产供给曲线,三、房地产均衡价格,在其它条件不变的情况下，需求曲线上的每一个点都是消费者愿意而且能够接受的房地产价格与数量的组合， 供给曲线上的每一个点都是房地产开发商或拥有者愿意而且能够提供的房地产价格与数量的组合。由于市场交易是自愿交易，或交易双方一致同意的交易。因此，市场交易价格和数量，必须是供求双方都愿意而且能够接受的价格和数量。,E点是需求曲线与供给曲线的交点，它同时处于需求曲线和供给曲线上。因此，E点是供求均衡点，其所对应的价格Pe被称为均衡价格，所对应的数量Qe被称为均衡数量。,均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离均衡价格，则必然会出现过剩或者短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。,供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响,供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响,四、房地产供求弹性,当两个经济变量之间存在函数关系时，作为自变量的经济变量的变化必然会引起作为因变量的经济变量的变化。弹性是对作为因变量的经济变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相对变化的反应程度（或敏感程度）的一种度量。具体的说，它告诉人们作为自变量的经济变量发生1%的变化，将会引起的作为因变量的经济变量的百分比变化。,（一）房地产需求弹性,1、房地产需求的价格弹性 （通常简称为房地产需求弹性）2、房地产需求的收入弹性3、房地产需求的人口弹性4、房地产需求的交叉价格弹性5、房地产需求的价格预期弹性,1、房地产需求的价格弹性,房地产需求的价格弹性通常称为房地产需求弹性，表示在一定时期内一种房地产需求量的变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度。是房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。,由于房地产的需求两与其价格一般按照相反方向变化，即房地产价格上升时，房地产需求量会减少，因此，房地产需求的价格弹性通常为负数。但为了方便起见，一般用正数来衡量需求的价格弹性。通常采用“中点法”计算需求的价格弹性。,例2-1：假设某种商品住宅的价格从2000元/平方米上升到2200元/平方米，其需求量从1000套减少为800套。试采用中点法计算该种商品住宅的价格弹性。,解：采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性如下：,2、房地产需求的收入弹性,房地产需求的收入弹性是建立在房地产的需求量变化与消费者的收入量变化之间的一个弹性概念，用来表示消费者对某种房地产的需求量的相对变化对于消费者收入的相对变化的反应程度。是房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化的百分比之比。,3、房地产需求的人口弹性,房地产需求的人口弹性是建立在房地产的需求量变化与人口数量变化之间的一个弹性概念，用来表示房地产的需求量的相对变化对于人口数量的相对变化的反应程度。是房地产需求量变化的百分比与人口数量变化的百分比之比。,4、房地产需求的交叉价格弹性,房地产需求的交叉价格弹性是指某种房地产因另一种房地产或商品价格变化1%所引起的其需求量的百分比变化。,5、房地产需求的价格预期弹性,房地产需求的价格预期弹性是房地产需求量变化的百分比与预期的其未来价格变化的百分比之比。,（二）房地产供给弹性,1、房地产供给的价格弹性,房地产供给的价格弹性通常称为房地产供给弹性，表示在一定时期内一种房地产供给量的变化对于该种房地产价格的相对变化的反应程度。是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。,2、房地产供给的要素成本弹性,是房地产供给对其要素价格（如土地价格、建筑材料价格、建筑设备价格、建筑人工费等）变化的反应，用来表示房地产供给量的相对变化对于要素价格的相对变化的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比与要素价格变化的百分比之比。,（三）弹性数值的类型,弹性较大，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较敏感的；弹性较小，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较不敏感的。经济学上将弹性数值分为如下5种类型：（1）弹性大于1的情况，称为富有弹性；（2）弹性小于1的情况，称为缺乏弹性；（3）弹性等于1的情况，称为单一弹性；（4）弹性为无穷大的情况，称为完全弹性；（5）弹性等于零的情况，称为完全无弹性。,1、房地产需求的价格弹性的5种类型：,2、房地产供给的价格弹性的5种类型：,第四节 房地产价值和价格的种类,一、使用价值和交换价值,使用价值：指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值：指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其它有价物。 人们在经济活动中一般简称的价值是指交换价值；在房地产估价中一般所说的价值，也是指交换价值。,二、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值,1、成交价格：是指在一笔房地产交易中，交易双方实际达成交易买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、买者收取的货币额、商品或其它有价物； 买价、卖价、正常成交价格之间的关系：在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格高于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。如下图所示：,2、市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果；3、理论价格：是经济学家设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。市场价格与理论价格的关系：市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。二者关系如下图所示：,4、公开市场价值是在以下假设条件下最可能的交易价格：（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；（3）交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；（4）交易双方掌握必要的市场信息；（5）交易双方有较充裕的时间进行交易；（6）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 在本书中，市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用。,5、评估价值：是估价人员对房地产的某种客观合理价格或价值进行测算和判定的结果。 评估价值根据采用的估价方法的不同有不同的称呼，市场法求得的价格称为比准价格，收益法求得的价格称为收益价格，成本法求得的价格称为积算价格。 一般而言，收益价格趋向于理论价格，比准价格趋向于市场价格。当房地产市场比较成熟且处于正常状态是，二者基本一致。当房地产市场存在泡沫时，市场价格会大大高于收益价格。 从某种意义上讲，收益价格倾向于最高买价，积算价格倾向于最低买价，比准价格倾向于成交价格。当积算价格大大高于比准价格或收益价格时，说明房地产市场不景气。,三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值,1、市场价值：某宗房地产的市场价值是指该宗房地产对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。2、快速变现价值：指不符合市场价值形成条件中的“交易双方又较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。（快速变现下的价格往往低于市场价值。例如卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值）3、谨慎价值：指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。（谨慎价值低于市场价值，例如为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值即为谨慎价值。）,4、在用价值：在用价值是指在现状使用下的价值。（一般低于市场价值，但若现状是最高最佳使用的，则在用价值等于市场价值）5、清算价值：指在非继续使用条件下的价值。（一般低于市场价值。例如卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值）6、投资价值：某宗房地产的投资价值是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值； 市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。,四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值和征收价值,1、抵押价值：当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。2、征收价值：也称为征收补偿价值，是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。,五、所有权价格、使用权价格和其它权益的价格,按照所交易或评估的房地产权益来划分的价格。1、所有权价格：房地产所有权的价格2、使用权价格：房地产使用权的价格。3、其他权益价格：以上两种价格以外的各种权益的价格，如租赁权价格、典权价格等。,六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值,1、原始价值：简称原值、原价，原始购置成本等，是一项资产在当初取得是实际发生的成本，包括买家、运输费、安装费、缴纳的有关税费等。会计核算的历史成本原则，要求将原始价值作为资产的入账价值；2、账面价值：又称账面净值，折余价值，是一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额；3、公允价值：是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。4、市场价值：是一项资产现时在市场上实际所值的价格。 原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，公允价值、市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。,七、市场调节价、政府指导价和政府定价, 这是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格市场调节价：指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格；政府指导价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格；政府定价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。, 例如新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等七项因素，利润控制在3%以下。,八、基准地价、标定地价和房屋重置价格, 基准地价、标定地价和房屋重置价格是中华人民共和国城市房地产管理法提到的三种价格，三者都是一种评估价值，均应定期确定并公布。1、基准地价：是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。,2、标定地价：指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。是在基准地价的基础上，按土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等，修订评估出的具体地块在一定时期的价格。3、房屋重置价格：指某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。,九、土地价格、建筑物价格和房地价格,1、土地价格：房地产中土地部分的价格2、建筑物价格：房地产中建筑物部分的价格。3、房地价格：指建筑物连同其占用的土地的价格，往往等同于人们常说的房价。,十、总价格、单位价格和楼面地价,1、总价格：指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格2、单位价格：简称单价，其中土地单价指单位土地面积的土地价格；建筑物单价通常指单位建筑物面积的建筑物价格；房地单价通常指单位建筑物面积的房地价格。3、楼面地价：是一种特殊的土地单价，是土地上建筑物面积均摊的土地价格。在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。,3、楼面地价楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系：,例：有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/m2，乙土地的单价为510元/m2，甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，二者其他条件完全相同，试判断甲、乙两块土地价格的高低。,十一、实际价格和名义价格,1、实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。2、名义价格：指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。,例：一套建筑面积100m2、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其在实际交易中的付款方式可能有以下几种：1.要求在成交日期时一次付清；2.如果在成交日期时一次付清，则给予5%折扣优惠；3、从成交日期时起分期付清，首付10万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付10万元； （假定年折现率为5%） 4、约定一年后一次付清；5、以抵押贷款方式支付，首付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。,第一种情况：实际单价为3000元/ m2，实际总价为30万元，不存在名义价格。第二种情况：实际单价为3000*（1-5%）=2850元/ m2，实际总价为28.5万元；名义单价为3000元/ m2，名义总价为30万元第三种情况：实际总价为10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%）=29.28万元（假定年折现率为5%），实际单价为2928元/ m2；名义单价为3000元/ m2，名义总价为30万元第四种情况：实际总价为30/(1+5%) =28.57万元（假定年折现率为5%），实际单价为2857元/ m2；名义单价为3000元/ m2，名义总价为30万元第五种情况：实际单价为3000元/ m2，实际总价为30万元，不存在名义价格。,现货交易和期货交易的各种情形,十二、现房价格和期房价格,1、现房价格：是指以现状房地产为交易标的的价格。2、期房价格：指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。期房与现房价格之间的关系是：,例3-2 某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元m2，出租的年末净收益为330元m2。假设折现率为10，风险补偿估计为现房价格的2，试计算该期房目前的价格。,解 该期房目前的价格计算如下： y = 3 300330/（1+10%）3 300*2 = 2 934 (元m2),十三、起价、标价、成交价和均价,这是一组在商品房销售中出现的价格。1、起价：是指所销售商品房的最低价格。2、标价：指商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。3、成交价：商品房买卖双方的实际交易价格。4、均价：是所销售的商品房的平均价格。,十四、保留价、起拍价、应价和成交价,这是一组在房地产拍卖中出现的价格。1、保留价：又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。2、起拍价：又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时首次报出的标的的价格。3、应价：是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。4、成交价：是经拍卖师落槌或者以其它公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。,十五、补地价,补地价：是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形有以下三类： 1）土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件； 2）土地使用者延长土地使用年限； 3）土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产（要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等）,不同情形下补地价的计算： 1）对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的： 补地价 = 改变后的地价 - 改变前的地价 2）对于单纯提高容积率或改变土地用途并提高容积率的： 补地价（单价）=现楼面地价*现容积率-原楼面地价*原容积率 补地价（总价）=补地价（单价）*土地总面积 3）如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则： 补地价（单价）=原楼面地价*（现容积率-原容积率）,例1：某宗土地总面积1000m2，容积率为3，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。例2：某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。试计算理论上应补地价的数额。,例1解：理论上应补地价的数额计算如下：补地价（单价）=450*（5-3）/3=300元/m2补地价（总价）=300*1000=30万元例2解：理论上应补地价的数额计算如下：补地价（单价）=960*5.0-700*0.8=4240元/m2补地价（总价）=4240*3000=1272万元,本章思考题,1什么是房地产价格?2房地产存在价格的前提条件有哪些?3决定房地产需求量的因素主要有哪些?4. 决定房地产供给量的因素主要有哪些?需求曲线与供给曲线有何异同?什么是均衡价格?其形成机制是什么?房地产需求的价格弹性、收入弹性、人口弹性、交叉价格弹性和价格预期弹性的含义和作用是什么?房地产的供求关系有哪几种类型?决定某宗房地产价格的供求关系主要是哪种类型的供求关系?房地产价格的特征主要有哪些? 投资价值、市场价值的含义及其区别和联系是什么?,11. 成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、评估价值的含义及其相互关系是什么?正常成交价格与非正常成交价格如何区分? 招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价、协议成交价的含义是什么? 土地价格、建筑物价格、房地价格的含义及其相互关系是什么? 什么是土地的“生熟”程度?它主要有哪几种? 总价格、单位价格、楼面地价的含义及其相互关系是什么? 楼面地价有何特殊作用? 所有权价格、使用权价格及其他权益的价格的含义是什么? 实际价格、名义价格的含义及其相互关系是什么? 补地价的含义是什么? 需要补地价的情形主要有哪些?各种情形下的补地价如何计算?,