公交场站综合开发投融资试点方案（LAYOUT）ppt课件.ppt
,关于开展公交场站综合开发投融资试点方案,综合开发研究院,2012年9月,汇报内容,1、公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性2、公交场站综合开发投融资试点选取3、公交场站投融资试点的操作方案,项目概述,汇报内容,1、公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性2、公交场站综合开发投融资试点选取3、公交场站投融资试点的操作方案,项目概述,1,公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性,1.3 案例分析,联合开发的公交枢纽开发模式香港,香港沙田公交枢纽综合体沙田公交综合体位于九广东铁沙田站，是沙田新市镇的中心。交通枢纽汇聚有轨道站点、2个巴士站、40条首发及过境公交线路以及少量停车位。交通枢纽站和上层商业开发分层布置，通过换乘大厅及通道实现全天候连接。立体化的交通体系结合8层的商业开发，土地利用率较高，公交吸引的出行人流给上盖物业带来大量商机。,香港沙田公交综合体,香港模式的核心优势香港模式的核心是“公交场站或地铁+物业”，就是把公交或地铁项目与土地开发项目在规划、设计、投融资、建设、经营等五个环节统筹考虑，有机结合，同步运作，实现规划更优，投资更省，土地利用价值更高的积极效果。,1,公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性,1.3 案例分析,香港模式的效果,有利于提高投融资效率，筹措建设资金，减少建设期政府现金投入，减少运营负担；有利于TOD理念的实施，同时提高提高土地开发的经济效益和社会效益；有利于优化设计理念，提高建设效率。,枢纽土地,企业,公交场站建设运营,香港公交/地铁+物业开发模式的实践经验,1,公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性,1.3 案例分析,香港公交/地铁+物业开发模式的实践经验,香港采用联合开发的物业开发模式，各利益主体明晰权责利，最大程度地保证了上盖物业开发的有序、科学、合理，从而取得了比较好的综合效益。,借鉴与启示,1,公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性,1.3 案例分析,TOD模式下公交枢纽与房地产的综合开发日本,日本公交枢纽的融资方式和体制设定日本公交场站建设资金的筹措途径主要有政府补助、利用者负担、受益者负担、发行债券和贷款等5类；建设主体主要是民间资本、民间与政府、政府3类。,日本公交枢纽物业开发模式在TOD模式下，以公交枢纽支撑和引导城市发展，土地经营与交通建设同时进行，实现城市与交通可持续发展。日本最基本的经营策略就是土地经营与交通发展同时进行，即进行一体化开发。即以公交枢纽为中心，以房地产、购物中心等零售服务业、旅游观光、酒店等共同发展的经营模式。,日本木木公交综合体,1,公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性,1.3 案例分析,TOD模式下公交枢纽与房地产的综合开发日本,日本对公交综合体物业开发的操作公交枢纽一体化开发既达到土地本身经营效益的最大化，也为公交提供了尽可能多的客流，实现双赢。日本利用这种“土地重组”的过程，既保证了交通项目的顺利实施，也使私营投资者有利可图，从而降低了政府的投入，吸引了大量民间资本，扩大了融资渠道，降低了项目风险。,日本公交枢纽综合开发的经验由政府和民间资本共同出资对公交枢纽综合开发和多元化的产业经营，促成公共交通的可持续发展。以公交枢纽带动和推动土地开发，又以土地开发来培育和固定公交枢纽所需的客源，获得双赢，值得借鉴。,日本木木公交综合体,借鉴与启示,1,公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性,1.3 案例分析,深圳地铁投融资模式探索,深圳市学习借鉴香港“地铁+物业”模式在轨道交通二期5条线部分车站及车辆段进行上盖空间开发探索与实践。,深圳市轨道交通二期上盖综合开发项目介绍,1,公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性,1.3 案例分析,深圳地铁投融资模式探索,深圳市轨道交通二期上盖综合开发项目介绍,1,公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性,1.3 案例分析,深圳地铁投融资模式探索,深圳在地铁上盖空间综合开发及投融资模式上进行了积极探索，积累了一些经验，可供深圳试点公交场站综合开发借鉴。交通设施及上盖空间开发在规划、设计、建设、运营等方面应做到统一协调。开发商应谨慎选择。选择开发商联合开发可以实现优势互补和资源整合，达到很好的综合效益。社会化投融资可以缓解财政压力，促进公共交通良性可持续发展。,借鉴与启示,项目概述,汇报内容,1、公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性2、公交场站综合开发投融资试点选取3、公交场站投融资试点的操作方案,2,公交场站综合开发投融资试点选取,2.1 近期规划建设的公交场站,南山客运枢纽站。东邻前海路、南邻宝安大道-深南路连接段、西面为港湾大道、北面为南山花卉中心，占地面积35360平方米。,盐田客运枢纽站。北山大道与深盐路交叉路口的西侧、永安路和北山大道交叉口东北面，永安路以北的尽头位置，北侧为梧桐山脉，占地面积12406平方米。,深圳湾口岸枢纽站。望海路以西、东滨路以南，口岸客运交通接驳区内，利用现状公交接驳站和出租车接驳站两个地块，占地面积19319平方米。,福田口岸枢纽站。口岸西广场，并综合利用西广场的公共交通、交通广场及游憩集会广场用地，占地面积11645平方米。,平湖客运枢纽站。龙岗区平湖街道，项目占地面积18848平方米。,2,公交场站综合开发投融资试点选取,2.2 试点公交场站综合开发的条件,试点公交场站综合开发引入社会资本需要满足以下条件：1、具备实施综合开发良好的经济效益预期。2、满足实施综合开发良好的技术条件支撑。3、区域具有充实的交通功能需求。4、具有清晰用地权属，能够较快推进综合开发工作。,公交场站综合开发多业态效益分析,2,公交场站综合开发投融资试点选取,2.3选取试点公交场站指标体系,建立指标体系选取试点公交场站。从经济、社会、政策、可操作性等几方面选取合理的指标，按照权重分配模型对上述各公交场站进行打分，选择最适合的公交场站进行试点。,周边地价、房价水平,受益人群多样性,用地落实与规划变更,受益人群数量,区位显要度,周边设施配套齐全度,建成后的形象影响力,媒体赞誉度,试点选择指标体系,是否为百姓投诉热点,工程实施难度,政治效益,经济效益,社会效益,操作难易,2,公交场站综合开发投融资试点选取,2.4利用指标体系进行打分,项目所在地的区位优势，对土地开发支撑的影响程度,福田、南山等城市中心区,次发展区域,城市外围区域,5分,3分,1分,建成后的形象影响力,媒体赞誉度,项目建成后，是否能体现城市形象,从对公众服务、社会效益等评估,项目建成后，对城市影响大,5分,影响力弱,1分,建成后，社会效益高，公众评价高,5分,媒体评价较好,3分,社会效益、媒体评价一般,1分,影响一般,3分,政治效益,2,公交场站综合开发投融资试点选取,2.4利用指标体系进行打分,周边开发强度、房价水平，项目建成后时候会有较好的经济收益,周边地价房价高,一般,相对较低,5分,3分,1分,周边设施配套齐全度,项目周边设施配备情况，对项目开发环境的影响,设施配备齐全,5分,设施配备较差,1分,设施配备一般,3分,经济效益,2,公交场站综合开发投融资试点选取,2.4利用指标体系进行打分,项目建设必要性，是否为百姓投诉热点,百姓投诉热点，项目建设需求大,相对次之,相对较少人投诉，建设需求不急迫,5分,3分,1分,受益人群数量,受益人群多样性,项目建成后，受益人群数量评估,从收益人群多样性和服务范围评估,服务人群数量较多,5分,较少,1分,服务人群多样,5分,一般,3分,服务人群单一，范围小,1分,服务人群数量一般,3分,社会效益,2,公交场站综合开发投融资试点选取,2.4利用指标体系进行打分,用地落实情况及规划变更难易车工难度决定项目实施难度,用地基本落实，规划变更容易,一般,相对较难,5分,3分,1分,工程实施难度,从方案可操作性、实施难度评估,工程实施较容易,5分,工程实施受限因素多,1分,实施一般,3分,操作难易,2,公交场站综合开发投融资试点选取,2.4利用指标体系进行打分,利用平均赋权法，对指标赋权，然后对上述公交场站各指标按照好（5分）、中（3分）、差（1分）打分，取值。,建议优先选取深圳湾口岸枢纽进行综合开发投融资试点,汇报内容,1、公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性2、公交场站综合开发投融资试点选取3、公交场站投融资试点的操作方案,项目概述,政府委托综合开发研究院对进行全过程策划。了解政策需求、进行投融资模式策划。进行公交场站综合开发的规划和可行性研究。公交场站上盖物业开发规划、制定综合开发发展大纲蓝图。,3,公交场站投融资试点的操作方案,3.2 操作流程,采用联合开发的物业开发模式，各利益主体明晰权责利，最大程度地保证公交场站综合开发的有序、科学、合理，从而取得比较好的综合效益。,第一环节,第二环节,第三环节,第四环节,策划,招标开发主体,开发建设,经营管理,政府审批公交场站综合开发规划，明确公交场站上盖物业的土地招拍挂方案。制定公开招标文件，进行公开招标，经过数轮谈判，选择开发商。,由所确定的物业开发主体，具体协调操作物业开发的规划设计，施工监理、策划销售等环节工作。成立公交场站综合开发建设指导委员会统筹建设事宜。建设指挥部需协调公交场站建设与物业开发间的关系。,公交枢纽建成后，移交运营。形成有效的、可复制的运营机制。根据合同进行利润分成。所开发的物业后期的经营及管理。,前期策划,招标开发主体,开发建设,经营管理,3,公交场站投融资试点的操作方案,3.2 操作流程,试点公交场站综合开发建设过程,3,公交场站投融资试点的操作方案,3.2 操作流程,试点公交场站综合开发模式权责分析,3,公交场站投融资试点的操作方案,3.4 模式评估,开发价值指标评估表,建立评估指标体系对试点公交场站综合开发方案进行评估。从经济、交通影响、环境、景观、社会质量、管理等几方面选取合理的指标，按照权重分配模型对试点公交场站综合开发方案进行测评。,3,公交场站投融资试点的操作方案,3.4 模式评估,进行公交场站综合开发投融资试点方案实施性评估。确保公交场站综合开发的有序、科学、合理，并取得比较好的综合效益。,开发模式可行,资金筹措有效,试点公交场站综合开发投融资模式可以达到较好的政治效益、经济效益、社会效益，可操作性强，且此类模式已在其他地区或城市实践具有可行性。,通过选择优秀有实力的开发商，进行上盖空间开发，确保资金来源可靠，充足。 同时通过基金、银团贷款等多元化融资手段进行补充，确保资金筹措有效。,3,公交场站投融资试点的操作方案,3.4 模式评估,融资风险可控,房地产风险、资金供应风险及利率风险均在可控范围内。,政策支持到位,深圳市政府已启动公共交通基础设施投融资体制改革，并逐步完善相应的支持政策，包括上盖空间资源支持、地价转资本金政策、简化土地招拍挂流程等。,进行公交场站综合开发投融资试点方案实施性评估。确保公交场站综合开发的有序、科学、合理，并取得比较好的综合效益。,汇报结束 谢谢！,1,公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性,1.3 案例分析,香港公交/地铁+物业开发模式的实践经验,香港沿线物业土地开发建设过程,1,公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性,1.3 案例分析,香港公交/地铁+物业开发模式的实践经验,香港沿线物业开发模式利益关系分析,1,公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性,1.3 案例分析,香港公交/地铁+物业开发模式的实践经验,香港地铁坚持采用联合开发的物业开发模式，各利益主体明晰权责利，最大程度地保证了地铁沿线物业开发的有序、科学、合理，从而取得了比较好的综合效益。,借鉴与启示,第一环节,第二环节,第三环节,第四环节,前期规划,取得土地招标开发主体,物业开发建设,物业利润分成及经营管理,地铁线路建设的规划和可行性研究。沿线物业开发规划、制定物业发展大纲蓝图。,政府将地铁申请土地审批给地铁地铁与政府签订工程协议书，明确地铁拥有地铁沿线物业的优先发展权。地铁自行开发物业或者与国有房地产公司联合开发。地铁制定公开招标文件，经过数轮谈判，选择开发商。,由所确定的物业开发主体，具体协调操作物业开发的规划设计，施工监理、策划销售等环节工作。地铁公司与物业开发主体需协调地铁建设与物业开发间的关系。,根据合同进行利润分成。所开发的物业后期的经营及管理。,前期规划,招标开发主体,物业开发,利润分成及经营管理,
