【宁波楼市】2020年半年度市场盘点ppt课件.pptx
全球视角,全球经济衰退，国际关系扑朔迷离,美国局势1、全球疫情持续，日增10万+；2、美国2万家商店永久关门；3、穆迪预测：美国约有1600万个家庭，或将会停止偿还抵押贷款；4、失业人数上升至4700万，劳动力31%，占总人口13%。,全球局势1、中印边境冲突，伤亡数十人，印度民间抵制中国商品；2、中美军机同日进入台湾空域，引爆两岸敏感神经；3、全球新冠疫情累计确诊超1021万；4、美国将对价值31亿美元的欧盟和英国产品征收新关税。,中国经济,触底企稳，降幅收窄,1-5月规上工业增加值同比下降2.8%，降幅收窄2.1个百分点；5月同比增长4.4%。1-5月社零同比下降13.5%，降幅收窄2.7个百分点；5月同比下降2.8%。1-5月固投同比下降6.3%，降幅收窄4.0个百分点，其中基础设施投资同比下降6.3%、制造业投资下降14.8%，降幅分别收窄5.5、4.0个百分点。1-5月进出口总额同比下降4.9%，降幅持平，其中出口下降4.7%，进口下降5.2%；5月同比下降4.9%。5月全国城镇调查失业率为5.9%，较4月下降0.1个百分点。,金融环境,财政、货币政策双宽松,李克强：“稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。,李克强：特殊时期要有特殊的政策，我们叫做放水养鱼”。今年赤字率拟按3.6%以上安排，财政赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债。”,财政收入,潮水褪去，浙江双雄尽显优势杭州逆势增长，宁波挤进前十,2020年1-5月财政收入前十城市,2019年财政收入前十五城市,区域机遇,制度展示窗口+试验田红利叠加浙江,3月31日，国务院支持中国（浙江）自由贸易试验区油气全产业链开放发展大宗商品领域首次全面对外开放，国内外可竞争、全产业链、金融账户独立结算；对接全球资本、资源、信息、技术成为配置中心，,宁波机遇,新时代改革排头兵,宁波机遇,六大交通规划，确认中心枢纽地位,宁波,宁波,宁波机遇,阿里中心落地，工业互联网战略起飞,6月28日，宁波市政府与阿里巴巴集团举行揭牌仪式，宁波阿里中心在宁波国际大厦正式揭牌。阿里云与海曙区人民政府、宁波城投公司签署新零售战略合作协议；阿里云与中控科技、蓝卓公司签署工业互联网合作备忘录。阿里本地生活与市商务局签署共同推进国际消费城市与夜间经济发展的合作协议；阿里云与江北区人民政府签署阿里云宁波工业互联网中心战略合作协议；阿里云与宁波人工智能产业研究院签署家电行业工业互联网平台战略合作协议；阿里云与宁波大学科学技术学院签署宁波家电可信区块链平台战略合作协议。,工业互联网落户江北区，助制造业拉长产业链，形成设备、系统、厂区、地区的互联互通，从而提高效率，推动整个制造服务体系智能化。阿里中心落户海曙区，全面统筹阿里业务，盘活宁波城市消费力，推进宁波夜间经济，提升宁波城市形象。,提升制造业生产效率，盘活宁波消费力增加城市活力,2020上半年一边是海水，一边是火焰,Part One,2020年半年度宁波市场复盘,注：住宅数据截止至2020年6月27日,市 场 销 量,1113亿619万方,598亿226万方,112亿80万方,300亿232万方,宁波大市：20年上半年成交619万方，同比下降15%，成交金额1113亿元，同比下降9%。,市五区：20年上半年成交226万方，同比下降13%，成交金额598亿元，同比下降7%。,县市区：20年上半年成交232万方，同比上升4%，成交金额300亿元，同比上升12%。,杭州湾：20年上半年成交81万方，同比下降38%，成交金额103亿元，同比下降35%。,金额占比,100%,54%,10%,9%,103亿81万方,奉化区：20年上半年成交80万方，同比下降32%，成交金额112亿元，同比下降23%。,27%,2020年上半年,市 场 销 量,县市升/奉化降2成/杭州湾降4成,宁波大市销量下降,五区销量结构性下降1成,县市销量升1成,杭州湾销量下降4成,奉化销量降2成,历年对比,土 地 情 况,供销减三成/地价大涨42%,403万方下降40%,2020上半年,供应量,成交量,楼面价,371万方下降31%,8310元上升42%,宁波大市,同比,同比,土 地 情 况,宁波市五区楼面价上涨35%,宁波主城,土 地 情 况,地价上涨77%/乡镇涨164%,周边县市,县市成交结构（面积）,县市成交结构（楼面价）,主城土地,起拍地价创新高/宗均参拍房企14家,市场特征,宗均竞拍房企14家19年上半年30次竞拍，宗均竞拍11家,主城土地,30万方保障地，超3年之和/北仑占一半,市场特征,政策性质土地供应用地（面积，万方）,各区域政策性质土地供应用地占比,2020年上半年市六区成交保障性用地出让明细,住 宅 价 格,市区涨3%/县市涨7% /杭州湾跌4%,历年对比,宁波大市,宁波杭州湾,宁波五区,宁波县市,宁波奉化,开 盘 监 测,82%去化率创新高/海曙增幅43个点,市六区,成 交 结 构,高端稳定/中端下沉/小户需求反弹,市五区,升13%,降14%,升1%,供销比1,成 交 结 构,400万以上高总价/持续攀升,市五区,占比升2%累计升8%,占比降2%累计降2%,项 目 排 行,大市销冠29亿，入榜门槛16亿，降幅明显,注：数据截止至2020年6月27日，仅统计住宅类成交金额,板 块 排 行,北仑核心超50亿逆袭/骆驼、潘火异军突起,成交金额,2019年上半年,板 块 价 格,圈内全面3万+/东新、江东北新晋4万+,成交均价,2020年上半年,2019年上半年,库 存 情 况,供销比低至0.77/促存量周期普降,领证库存,注：因6月下旬供应猛增，备案延迟，根据市场实际成交情况，手动修正库存值,库 存 情 况,大库存下降/奉化主城、镇海周期短,大库存,二 手 房 市 场,成交同比降2成/市场占比降2%,市六区,注：18年为市五区数据，19年、20年为市六区数据,奉化新房成交量远大于二手房,开盘监测,慈溪稳定/余姚跃升/杭州湾断崖下降,三大区域开盘推量同比升,相对稳定,持续升,断崖降,余姚市场,量跌17%价升13%/顶豪项目表现亮眼,余姚市场,乡镇土地供应放量/市场份额占5成,2020年余姚主城/乡镇土地市场,2020年余姚主城/乡镇住宅市场,余姚市场,库存稳定周期降/主城小库存仅2个月,余姚主城各板块库存量及去化周期,慈溪市场,地价近万十年新高/全城聚焦新城河,慈溪市场,成交量能冠县市/主城销量升2成,慈城主城同比去年成交面积上升21%,慈溪市场,小库存8月去化/主城大库存24月去化,杭 州 湾 市 场,市场销量降4成，楼盘去化靠续销,2020年上半年成交金额排行,2019年上半年成交金额排行,投资趋势,投资资金从杭州湾向姚西北乡镇转移,2020年上半年杭州湾成交同比2019年下滑31%；余姚姚西北片区乡镇成交上升211%。目前杭州湾在整个前湾新区属于价格高地，短期内投资力度饱和环余姚主城的价格洼地中，姚西北片区对接前湾新区，获益湾区外溢红利第一极。2019年下半年姚西北片区项目集中入市，投资需求释放，片区成交量明显上升。,投资客户,宁波主城投资客全面代偿长三角,对比19年上半年，宁波北部热门投资板块中，宁波客户整体上升7成，长三角投资客户整体下降6成,杭 州 湾 市 场,库存及周期走高/大库存38个月去化,象 山 市 场,品牌房企入驻大年/市场温吞水去库存,金地风华大境,碧桂园港城印象,绿城云栖里,宝龙,宁 海 市 场,量能同比增4成/得力独占8成,2020年上半年宁海县涉宅地块土拍明细,2017年至今得力成交金额占比,Part Two,2020年下半年市场趋势研判,房企影响,主城房企利润摊薄/流速成盈亏重要指标,房价地价差1-2万/平,房价地价差0.5-1万/平,房价地价差0.6-1.4万/平,房价地价差0.9-1.4万/平,19.12-20.3全装修,20.4-20.5.9全装修,20.5.13-20.5.28全装修,20.5.28-20.6.29毛坯价折算成全装修,政策影响,装修包或成开发利润的关键课题,首宗封顶价土地成交：原朝阳新村地块楼面价20750元/平，海曙最高地价再被刷新,17.9.22,4.23政策：土拍溢价率超过100%自动进入保障房竞品，保障房以备案价从政府手上回购,17.4.23,19.4.3,竞拍人才房：自绿城东部新城地块后竞拍改为竞拍人才房（无偿移交政府）,19.10.31,宁波首宗“限房价、竞地价”土地挂牌：地价、房价双限，规定车位最高售价,20.5.21,全装修限价改为白坯限价高塘地块起拍价20500元/平，高层毛坯限价34800元.平,20.5.29,再启竞拍保障房政策：明楼地块起拍价23500元/平，高层毛坯限价37000元/平楼面价格34490元/平时竞争人才房,土地供应,预计土拍竞争放缓，但热度仍将持续,市六区大库存去化周期21-24个月，小库存去化周期4-6个月，长期处于相对低位；低库存下，市场需求引导政府供地，近五个半年度，成交土地计容面积（1862万方）略大于成交住宅面积（1735万方）；19年计划涉宅土地供应737万方，20年773万方，同比上升5%，相对稳定；19年全年供应涉宅土地490万方，其中上半年287万方，下半年203万方；20年与19年实际土地供应量大概率基本保持一致，约500万方；20年上半年供应231万方，下半年预计土供放量约269万方,资金因素,二手房对一手房资金影响逐渐体现,二手房成交量整体呈现下降态势；上半年成交放量，下半年调整现象明显。,每套新房对应二手房成交套数数据由1.5降至1.1；置换资金从主城流向周边市场、因总价逐渐抬高从房地产流向其他领域。,政策周期性因素,不排除周期性政策来临,上半年城市性利好,17-19年1季度召开两会，总结上一年成绩，政府公布当年的计划及工作任务，同时出台一系列利好性规划。,17年上半年：棚改大年，货币安置，促进成交,18年上半年：落户政策放开，“3315”人才计划,19年上半年：海曙、鄞州新规划，北仑高额房补,20年上半年：上年数据亮眼，枢纽城市，框架拉开,下半年市场调整,上半年市场需求集中释放，下半年后劲相对不足；全国范围内楼市涨势显现，国家易适时为楼市定调。,17年下半年：限购升级，首出限售政策,18年下半年：利率上升；中央定调遏制房价上涨,19年下半年：短期不搞房地产刺激,20年下半年：热点城市火热，或出台金融收紧政策,趋势预判,谨防全球经济衰退的延迟效应,土地层面：预计下半年土地供应相对充足，房企竞争压力较小，缓解土地端对楼市刺激。二手房层面：成交量相对减少叠加置换资金流出，对新房市场拉动作用下降。客户层面：对冲疫情货币环境宽松，时效性及边际作用递减，对楼市利好作用下降。“双限”政策：稳定市场预期，二手房对明限价、有供地板块的价格溢价减少，部分限价高于在售价板块还需获得市场认可。,板块研判,土供充足,土供稀缺,土供量少,东钱湖、宁波老城、岳林，土供量大鄞核、下应、庄桥、东部新城，土供量少,土地供应,板块研判,滨海、春晓、海曙中、北仑核心，大库存高企海曙西、庄市、东钱湖、奉化城东，大库存少,低库存板块,高库存板块,大库存,板块研判,海曙中、方桥、滨海、春晓，高去化周期东新、东钱湖、奉化城东，低去化周期,注：甬江庄桥、江北核心、横街、陈婆渡、长丰、江东核心因成交结构原因，去化周期失真。,高去化周期板块,低去化周期板块,去化周期,主城板块建议,机会板块：小港、奉化城东、岳林、潘火、慈城风险板块：滨海、海曙中、春晓,备注：根据库存结构及计划土地供应量的多少综合评分给出拿地时的风险和机会，无土地供应板块在此维度得分为0,县市板块建议,机会区域：余姚、慈溪、杭州湾主城风险区域：宁海乡镇、象山乡镇,2020下半年房地产稳了，中国经济就稳了,
