2019乐山商业地产市场调研报告ppt课件.ppt

1,乐 山 市 场商业市调报告2019年2月25日,Contents,下篇 商业市场研究,城市概况 经济发展投资情况人口发展社会消费旅游消费,2,上篇 区域背景分析,商业体街区商业,3,寿光市,乐山市是四川省21个市、自治区之一，乐山位于四川盆地西南部，坐落在岷江、青衣江、大渡河三江交汇处，北与眉山接壤，东与自贡、宜宾毗邻，南与凉山相接，西与雅安连界，中心城区距省会城市成都140余公里。,乐山市,成都市,凉山,北,旅游消费,4,乐山下辖4区6县1市共11个行政区域，市政府所在地为乐山市中区。,城市行政区分,市政府,旅游消费,5,2010年至今，乐山市GDP平均增长速度保持在12.1%以上，2015年GDP总量达1301亿元。 2015年乐山市GDP在四川省各地级市区中排名第9，人均GDP全省第5。,乐山市宏观经济发展情况良好,区域GDP,寿光市历年GDP及增长幅度,乐山市2019-2019年1-2季度年GDP与全省及全国增速比较,旅游消费,6,2010年至今，乐山市人均GDP增长速度保持在15%以上，2015年人均GDP达6428美元。 2015年乐山市人均GDP在四川省21个市、自治区中排名第5，名次较为靠前，经济发展良好。,乐山市经济在四川省占有举足轻重的地位,区域人均GDP,旅游消费,7,第一产业比重较较低，第二产业发展最快，第三产业发展虽然低于第二产业，但在国家经济调整过程中，却表现稳定，后来居上 ，大有超过第二产业发展趋势。 第三产业比重稳定增长，2019-2015年第三产业平均增幅达11.4%.,乐山市三产结构持续优化,区域三产结构,旅游消费,8,固定投资额逐年增长，2015年全社会固定投资额达到987.00亿元。 2015年，乐山市第三产业投资比重较大，占总投资的62.20%。,乐山市固定投资增长较快，第三产业占绝对主力,区域固定资产投资,旅游消费,9,乐山城市规模逐步扩大，房地产有良好的开发空间,区域房产投资,房地产固定投资额增长速度较快，2015年房地产固定投资总额达152.86亿元。 2010-2019年，乐山市房地产固定投资额逐年增加，平均增长率达21%以上，随着政府向南规划，远成文旅城 区域未来将有非常大的开发空间。,9,旅游消费,10,乐山市户籍人口保持相对平稳，截止2015年户籍人口达到353.79万，其中18-60岁的年龄占62.8%，年龄结构对经济发展比较合理。 乐山市2015年城镇常住人口154.25万，城镇化率47.31%，其中乐山市城区常驻人口约77万。,乐山市人口基数较大，人口数量保持相对稳定,区域人口总量,旅游消费,11,乐山市辖4个区，1个县级市，6个县，人口共计353万，其中五通和市中区人口约88万，占乐山总人口25%。,乐山市人口约30万,乐山市人口分布情况,旅游消费,12,2015年乐山市居民储蓄达1163.69亿元，2019-2019年储蓄平均增长率在17.6%以上。,区域居民储蓄额,旅游消费,13,2015年乐山市城农村民人均消费性支出达9685元，历年来增长率均在6.4%以上。 2015年乐山市城镇居民人均消费性支出达17873元，历年增长率均在8.9以上。,区域居民消费性支出,旅游消费,14,2010年至今，乐山市社会消费品零售总额呈较快增长，增长率均在15.35%以上。2015年社会消费品零售总额达552.01亿元。 乐山市社会消费品零售总额增长速度较快，乐山消费品市场发展较好，同时也反映乐山经济景气程度较好。,区域消费零售总额,旅游消费,乐山旅游经济发展状况,旅游消费,2010年至今，乐山市旅游市场发展迅速，不仅人数增长速度很快，年平均达到18.8%，而且旅游经济发展增速也不错，显示出乐山做为世界“三遗产”城市的独特魅力。,15,区域背景小结,乐山市是四川省辖地级市，位于成都平原以南。地理区位及交通情况优越。,乐山宏观经济环境较好，经济稳步发展，特别是旅游资源突出，拥有独特的旅游资源优势。,人口基数大，生活水平整体较高，消费能力及习惯较好，市场契机较大。,乐山市城市规模逐步扩大，固定投资增长较快，第三产业及房地产有良好的发展空间。,区域背景小结,16,17,Contents,城市概况 经济发展投资情况人口发展社会消费旅游经济,商业体街区商业,上篇 区域背景分析,下篇 商业市场研究,综合市场分布图,万达广场 世豪广场 乐山国际旅游世界城 嘉州新天地 时代青江二期 万华国际 新华广场 星辰青年广场 翡翠国际5期 万泰新广场,7,8,9,1,2,3,4,5,6,7,8,9,18,2,3,4,5,6,1,10,10,综合市场分布图,万达广场 世豪广场 乐山国际旅游世界城 嘉州新天地 时代青江二期 万华国际 新华广场 星辰青年广场 翡翠国际5期 万泰新广场,7,8,9,1,3,4,5,6,7,8,9,19,2,3,4,5,6,1,10,10,2.3公里,3.5公里,2.6公里,2.3公里,2.4公里,3.0公里,0.75公里,2,2.4公里,3.0公里,5.8公里,20,总体概况万达广场城市综合体位于乐山一中旁，通江派出所前行100米，地处乐山市中心西北部，由万达广场投资有限公司全力打造，规划总建筑面积283亩，总占地面积65万，其中商业部分15万，地下车位734个。2019年9月23日主力店将全面开业：如：宝贝王、孩子王、星巴克、苏宁易购、万达影院、大玩家、拉夏贝尔US、麦当劳等多个项目。业态涵盖：潮牌、美食、电影、游乐、亲子、健身、精品、家用，是目前乐山市规模最大、项目最多的城市综合体。,万达广场（调研人：张涛、孙艳茹）,21,商场装修设计典雅大气，购物环境较好，运营能力较强。地下一层为敞开式地下广场，可以举办小型活动。,万达广场（调研人：张涛、孙艳茹）,22,市场区位：通江片区，为乐山市“北拓西接”重点发展版图。交通情况：12路，6路等数条公交车通达全城，出行完全无忧。周边现状：与五洲汉唐、蓝湾半岛、嘉州春天相邻，现已具备优越的教育和生活资源,预计常住人口可达20万。经营情况：2019年9月23日正式开业。在市中区和乡镇各地方都有较好的口碑。正在售的住宅还余15套左右。市场构成：餐饮、影院 、购物 、居住 、休闲商业。,。,1.文星后街（公交站） 45米2.万达广场（公交站） 206米3.乐山一中南门 （公交站） 392米4.王河小区 （公交站） 393米5.白燕路北段 （公交站） 473米6.乐山一中 （公交站） 569米7.通江派出所 （公交站） 652米8.通江派出所（临时站） 721米9.通江小学 （公交站） 887米10.滨江路二段 （公交站） 902米,万达广场（调研人：张涛、孙艳茹）,23,世豪广场（调研人 孙春燕 林霞）,24,市场区位：位于乐山青江片区最核心的位置（乐山高铁站）。交通情况：可乘3路、9路、12路、21路、22路。周边现状：周边处在正开发阶段。情况：出售金街商铺；优惠政策交5万抵5万，优惠12个点。市场组成：主营购物、美食，服饰，美容，便利店等。小结：以转盘为界，转盘一面是已经交房的小区，小区常驻居民较多，但商业氛围不浓厚，多去新广场消费。转盘另一面是正在建设的青江新区，商业较多，且都为未交房的新小区，人口数量有限。,世豪广场（调研人 孙春燕 林霞）,25,1：世豪广场开发商为世豪新瑞集团，总体量是249.7亩，建筑面积68万方，目前的状态是在建，还未进入营业；2：住宅：目前还在售，总共有2205套，基本是2梯6户，现已剩下309套，物管费1.7元/月。3：商业：商业2019年4月26日正式开盘，3层，所引进的主力店是伊藤洋华堂，麦当劳，目前还没有开始启动招商，目标消费人群为青年和中年人。4：周边环境分析：世豪广场处于乐山高铁站旁，正面是环绕式道路，为交通要道，双向十车道，3条公交线路，周围商业氛围目前不浓厚，处于开发阶段，周边的楼盘有万华国际（商、住）、嘉州新天地（商业）、西城国际（商、住）、邦泰中心（商、住）、凯旋城（商、住）、时代青江（商住）等，未来周边常住人口10万。,世豪广场（调研人 孙春燕 林霞）,26,乐山国际旅游世界城（调研人：林霞）,27,乐山国际旅游世界城（调研人：林霞）,市场区位：位于乐山青江片区天牛汽车城对面。交通情况：可乘1路、12路公交车。周边现状：周边万达广场及世豪广场和邦泰等10个大型社区及综合体，商业氛围浓厚但竞争也较激烈。经营情况：出售韩国城盒子里的商铺；优惠政策交5千抵2万。市场组成：主营美食，服饰，美容，便利店等。,本案位置,28,乐山国际旅游世界城（调研人：林霞）,韩国城：共7楼-1楼：精品超市1楼：一楼韩国免税店2楼：服装3楼：百货4楼：美食5-6：太平洋电影院,小结：【乐山国际旅游世界城】以韩国城，香港城，台湾城，欧洲城，四川城，儿童城，海宁城7个品牌官来打造青江片区的旅游综合体，项目最先推出的业态为“韩国城”，共由7层组成，主要经营韩国的化妆品及服装，美食等。,29,嘉州新天地（调研人：张涛、孙艳茹）,容积率：1.9绿化率：25%经营情况：优势：临近高铁、地段较好、目前人流量较少。劣势：商铺开业率15% 。售楼部人气较少。商户访谈：商户普遍对今年市场不看好，由于市场租金相对较低，稳定性强，商家对商户有一定的补偿措施，商户情绪较为稳定。,30,市场区位：乐山市市中区长药大转盘，于蟠龙路与长青路相接。交通情况：可乘12路、9路 1路 7路。周边现状：有较多住宅小区（万和华庭、凯旋城、盘龙苑、嘉州绿城）这些都是几年前交房的，现在在建的有中心城、时代青江、邦泰国际社区等，预计未来有20万人入住。市场组成：建材 装饰 餐饮 休闲娱乐,52平米，层高6米,顶楼，120平米，层高6米，可设计成四合院式,嘉州新天地,嘉州新天地（调研人：张涛、孙艳茹）,31,时代青江二期（调研人：李腾阁）,32,时代青江二期（调研人：李腾阁）,本案位置,市场区位：青江新区蟠龙路中段。交通状况：可乘坐3路、9路、12路、1路、22路到达。周边现状：商业综合体多（达到10个），其中有名气大的世豪、万达。物业情况：嘉恒物业，住宅1.8元/平米、商业5元/平米消费群体：改善型、事业单位、公积金人群市场组成：西餐、中餐、便利店、家电。,33,售价（只销售1-2F）1F：1.4-1.6万/平米2F：9000/平米商铺开间：3.3-6米 进深：10-15米 层高：6米 公摊30%-40%,租金1F：100元/平/月2F：40-60元/平/月,时代青江二期（调研人：李腾阁）,市场区位：位于乐山高铁乐至路，紧临伊藤购物中心及嘉州新天地。交通情况：可乘1路、3路、22路、9路周边现状：周边商业综合体较多，有嘉州新天地、世豪广场、时代青江、邦泰国际社区、锦绣星城等商业综合体，建成后该位置商业气氛浓、并且竞争激烈。经营情况：住房全部售罄，商业13万方，以出售为主，目前只入驻红星美凯龙和时代华纳影城，已售出近40%，价格7200元/-1.9万元/。市场组成：红星美凯龙、时代华纳、儿童游乐、餐饮、服装、电子产品、女士用品等,商业体,街区商业,万华国际,万华国际（调研人：李斯斯）,34,商业体,街区商业,时代华纳,1F-4F红星美凯龙,35,万华国际（调研人：李斯斯）,36,1F/2F：服装、电子产品、女 士用品等3F：儿童欢乐城4F：美食城5F/6F：时代华纳影城,业态分布：,销售价格及返租,1F：1.2万/-1.9万/；返租5年返租率6%2F：8500万/ ； 返租8年返租率8% 3F：自持4F：7200万/； 返租8年返租率8%5F/6F:自持,商业体,街区商业,万华国际（调研人：李斯斯）,37,新华广场（谢梦轩）,商业体,街区商业,市场区位：市中区柏杨西路中心站对面交通情况：柏杨路中段，可乘6路、9路、12路、公交车周边现状：市场周边与中心城，时代东安，紫鑫苑等附近住宅小区相临，旁边为青江商业区、新广场，意凡家私，商业氛围较浓。市场组成：市场合计4层组成，总建筑面积4万方左右物业状况：展馆外立面形象佳，有1栋住宅,新华广场区位,新华广场,商业体,街区商业,38,本案位置,39,位于中心站对面，紧临新广场与青江片区，两大商业综合体之间，附近住宅新盘较多，未来发展趋势较好。,新华广场周边状况,商业体,街区商业,本案位置,商业体,街区商业,40,新华广场,新华广场目前内部已有部分商家入场装修，其中包括维也纳酒店，美年大健康，踏月健身已进入试运营阶段。预计整体会在年底开业，到时候应该会有大型活动，因为地理优势原因，预计人流量较大。但是因为是以生活服务类，包含人群不会太远，主要以周边住户为主。本项目周边共有住户小区约20家，大型家居馆2处，大型广场1处，高铁站，以及中心站。覆盖人群大约5万人，未来趋势较好。,小结：,商业体,街区商业,41,新华广场,经营情况：优势：1、住宅住户率达95%以上，两大商业综合体之间，人流大，整体商业前景较好，在当地拥有一定知名度；2、市场距离主城区较近，地理位置优势劣势：业态单一，业态之间无太多商业互补；周边商户访谈：商户普遍认为近几年经营差不多，今年不太好，坐大巴车的人少了，期待新华广场开业后，能促进附近商圈消费，人流的递增。个人认为距离此项目不远处的高铁站会给这带来很大优势，开业后认为客户群体覆盖范围较广，但是业态单一，不会形成太大的消费量。,商业体,街区商业,星辰青年广场（调研人：邹雯倩）,42,市场区位：市中区海棠路325号（乐山师院旁）交通情况：海棠路中段，可乘6路、10路、13路、公交车周边现状：市场场周边与海棠花园、海棠香阁、金海棠等小区相临，旁边为师范学院，商业氛围较浓。市场组成：商场上下7层组成，总建筑面积5万方左右物业状况：展馆外立面形象佳，有5栋住宅（18层、2梯6户）,青年广场,43,商业体,街区商业,星辰青年广场（调研人：邹雯倩）,经营情况：负一楼：华联9800平米、租赁形式、租金28元（不含商管）；一、二楼：服装招商中。三楼：乐宝王国1300平米、租赁形式、联营，其它部分招商中。四楼：横店影院共7个厅2800平米、剩余面积均为餐饮，中高档包含（亚马逊美食主题餐厅、行大田牛排海鲜自助豆捞），其余都是特色小吃。（招商完成100%）。五楼：西南交大网络教育学校500平米、川音大地音乐培训学院500平米。,商业体,街区商业,星辰青年广场小结,优势：1、住宅住户率达80%以上，附近无商业综合体，人流大，整体商业前景较好，在当地拥有一定知名度；2、商场距离主城区较近。劣势：1、交通不便，双向两车道，上下班高峰期非常拥挤；周边商户访谈：商户普遍对未来前景看好，青年广场开业后，能促进附近商圈消费。个人认为交通不便影响不大，开业后认为客户群体大多为周边客户，会覆盖较大范围。,44,45,翡翠国际5期（调研人：李腾阁）,46,本案位置,市场区位：乐山市城东交通情况：可乘4路、5路、10路、21路、204路、202路到达周边现状：从新大桥到3号桥都是住宅群物业情况：嘉恒物业；住宅2元/平米消费群体：改善型、事业单位目前物业：1、2、3、4、5号楼市场组成：餐饮、超市、干洗店、儿童服饰、茶楼、咖啡馆,翡翠国际5期,5,4,3,2,1,47,万泰 新广场区位,市场区位：高新区迎宾大道与南新大道交汇处（车子镇入口）交通情况：门口双向10车道，可乘10路、301路及到五通桥的公交车及区域车周边现状：处于车子镇入口，镇人口约1.5万人；紧邻高新区，各类入住公司及厂家较多，具有一定的消费市场。项目组成：开放式商业街区带一栋写字楼和一楼酒店物业状况：外立面石材和落地玻璃，属于BLOCK街区类型。,48,1,2,4,5,6,8,7,9,10,嘉祥路 嘉兴路 天星路 海棠路 阳光广场 人民南路 人民东路 人民北路 嘉定南路 通江片区,7,8,9,2,3,4,5,6,1,街区商业分布图,3,10,49,嘉祥路（致青春广场） （张涛、孙艳茹、谢梦轩）,50,嘉祥路,小结：嘉祥路延绵约3公里长，沿街底商较少，有少量的零售店和零星餐饮，住宅小区较密集，代表性的住宅小区白杨社区，御祥苑，翠竹花园等，商业代表就是致青春广场，其中包含：致青春酒吧、阿拉门KTV、ANS性能车改装、致青春美食中心。,嘉祥路,嘉兴路,市场区位：嘉兴路位于新广场。于本项目约18公里交通情况：该路为双向双车道，下班高峰期路很堵周边现状：周边安置房较多。吃东西人群来自市中区不同地方。,嘉兴路,52,嘉兴路,业态组成：餐饮、超市、商业配套、等档次：中低档铺面区间：餐饮商铺40平米-300平米,地理区位：上接柏杨路，数分钟直达乐山广场，下接嘉祥路延伸至城北片区。长度约近2公里。业态配比：沿街商铺约330家，其中餐饮180家，占比55%；超市10家，占比3%；配套90家，占比24%；娱乐30家，占比9%；酒店20家，占比6%。,53,天星路王府井,54,天星路王府井,市场区位：乐山市市中区天星路118号交通情况：9 路 12路可直达王府井门口。周边现状：周边小区较多，有大型商业体：如（华联、梅西） 乐山实验小学就在斜对面。配套设施完善。,天星路,55,海棠路（李腾阁）,56,海棠路,地理区位：上接人民南路，数分钟直达重百沃尔玛购物中心；下接肖坝片区长度近3公里。业态配比：沿街商铺约356家，总长约3公里；其中餐饮248家，占比70%；超市20家，占比6% ，通讯17家，占比5%，美容美发12家，占比3% ，其它59家，占比16%。,新村,肖坝,57,海棠路,1、海棠路位于乐山老城区和滨江路餐饮核心位置。2、交通一直是老问题，道路窄、车流人流大。3、海棠路附近的餐饮市场，物业陈旧，形象较差，存在消防问题，且街区租金较高，有一定整合机会。,58,海棠路,市场区位：乐山知名小吃餐饮一条街；代表地标（四星级金海棠酒店、师范学院）。高校人数约45000人左右。交通情况：该路为双向两车道（师院），道路交通通达性较差、交通线路（6、8、10、13）。周边现状：周边私房较多，固定的老客群学生较多。举例：爪爪鱼；面积70平米、租金7万/年（83元/平米/月）、转让费6万。,59,阳光广场（调研人：林霞）,60,阳光广场（调研人：林霞）,阳光广场,市场区位：位于人民南路与人民东路的交叉口。交通情况：该路为双向四车道，有3，6，9，13路共计4条线路，交通便利。周边现状：临街底商以餐饮为主，店铺都是经营历史较长的老店且味道也很好，最有名的为赖抄手店，已经营业近20年。,61,人民南路,62,人民南路,市场区位：人民南路与重百购物中心相隔一条街，以前老城区中比较繁华的商业街。交通情况：该路为双向四车道，有4，6，9，10，18，22路共计6条线路，交通便利。周边现状：周边为老小区院和学校，客群以小区居民及学生为主。,人民南路,63,人民东路,64,人民东路,地理区位：人民东路与张公桥大市场，步行街相接，是乐山的手机市场。业态配比：沿街商铺共计145家，其中通讯136家，占比94%；其他9家，占比6%。公交线路：3.13.6.9路公交路线,人民东路,65,人民北路,66,人民北路,业态组成：餐饮、超市、建材等。档 次：品牌以低档为主，业态以餐饮及商业配套为主。交通状况：公交10路、22路,人民北路,嘉定南路乐山重百(调研人 孙春燕),67,街区商业,嘉定南路乐山重百,市场区位：乐山 市中区 鼓楼街58。交通情况：101路高铁、12路、13路、1路高铁、1路、2路、201路、18路、4路、8路、9路、10路、6路、22路、岷江旅游观光线路、202路、3路等。为老城区和新城区主要车流，人流聚集地。周边现状：周边商业综合体较多，有沃尔玛一楼商业步行街、嘉定南路等商业、商业氛围浓厚竞争也比较激烈。经营情况：目前经营状况良好，因为有周边沃尔玛和嘉定南路的带动，人气很不错。市场组成：主营女性服饰，女鞋、男装、麦当劳、乡村基等。,68,商业体,乐山重百,嘉定南路乐山重百,重百：共4x楼-1楼：儿童用品、自助餐1楼：女鞋、珠宝2楼：大龄女装、内衣3楼：女装4楼：男装、运动品牌装,小结：乐山重百重百乐山商场开业至今，以“时尚大众百货”为经营定位，满足大众消费群体的购物需求，引进了高中档及年轻时尚品牌，以女性消费为主流化妆品、少淑装、女鞋、女包、黄金珠宝、名表等品类，附带男装、男鞋、生活家居及超市等主力品类，形成以中档为主，高档为辅的经营格局。经营效益已高于乐山华联等商场；在换季的时候打折力度大，像花花公子等品牌5折，女装全场5折促销，平时大部分为8折。,69,70,嘉定南路,71,市场定位：嘉定南路是一条以服饰为主的购物街。周边现状：周边老小区，有重百，沃尔玛，乐山师院、理工大学为邻，形成了很好的商业氛围。,嘉定南路,嘉定南路,72,嘉定南路,区位概况：嘉定南路位于乐山老城区，最早由金杯银座开始形成商业氛围其主力店有肯德基、金杯影院等，现在由重百和沃尔玛引领商业氛围，作为乐山整个市场服饰、鞋类的商业聚集地，成为乐山购物消费的主要目的地，覆盖各个年龄层次消费群体。优势：交通便利，公交线路9条（1.2.3.4.6.8.12.13.10路车），从乐山市任何地方都有公交车直达，品牌覆盖广。不足：商业氛围竞争力大，商家在经营方面压力会很大，租金贵（30商铺）导致换铺率非常高，品牌自身的吸引力不大，杂牌太多。,73,嘉定南路沃尔玛,74,嘉定南路沃尔玛,市场定位：沃尔玛是一条以服饰、快消为主的购物街，现已满铺开业，周边固定的消费群体有乐山几所大学，人口达到6万，学生在校期间的人流量远远多于平时，可见沃尔玛步行街是以快速消费为主，商品价格区间在30元-499不等，以女装为主男装为辅的现象，例冷饮小店，面积18平米，年租金是25万，每天的营业额可达到4万左右，在夏季会更好，可见其商业已经很成熟。周边现状：周边老小区，有重百，沃尔玛，乐山师院、理工大学为邻，形成了很好的商业氛围。,75,嘉定南路沃尔玛,优势：交通便利，公交线路（1.2.3.4.6.8.12.13.10路车），从乐山市任何地方都有公交车直达，品牌覆盖人群广。不足：商业氛围竞争力度大，在经营方面压力也很大，换铺率低，品牌自身的吸引力不大，杂牌太多，主要还是以走量为主。简介：负一楼：超市 一楼：商业步行街，分为财富大道主街、财富大道副街，占比60%，为乐山商铺租金最高区域。 二楼：餐饮，以休闲餐饮为主，自助、牛排等占比20% 三楼：健身、音乐派KTV、酒吧、太平洋影院、儿童拓展组成占比20%,76,通江片区街区商业,柏杨路中段,莱佛士商圈,市场区位：距与凤凰路、新广场2公里，其中莱佛士商业圈出现得最早（2019年）交通情况：该路为双向4车道，有1、6、7、12、21、203共计6条线路，交通便利。周边现状：周边多为自建房，外地租客较多。,77,茶坊路,嘉兴路,嘉兴路,嘉兴路,茶坊路,