【易居】上海 星河湾 产品建议报告82P课件.ppt

,“豪宅是绝对的”跨越品质的品位星河湾产品建议报告,易居中国致星河湾集团,第1页，共82页。,PART ONE 开发背景回顾PART TWO 近期市场分析PART THREE 项目定位回顾与修正PART FOUR 物业发展建议PART FIVE 展示体系建议,第2页，共82页。,PART ONE 开发背景回顾,市场回顾,项目SWOT分析,第3页，共82页。,万科、金地、三林价格战,在北京奥运会成功开幕后，全国各地知名楼盘趁此良机，纷纷以各种促销招式抢攻奥运楼市。在上海，万科、金地这两个地产界老大率先领军，在浦东三林地区打响了全市价格战的第一炮。,土地政策和房产金融政策是主要调控内容。其中本月最有力度的闲置土地“信贷禁令”的出台，使土地储备较多、资金链状况欠佳的开发商受到了严重打击。,本月收购大案有黑石45亿收购仲盛世界商城、招商地产17.5亿出售南京国际金融中心等。,本月房地局连续发布10次土地出让挂牌公告，其中纯住宅地块推量占到了四分之一。同时，开发商迫于资金压力，退地事件也屡屡上演，为当初“冲动”高价买地行为付出了沉重的代价。,各类商品房成交量继续下滑，但如果打折促销得当，“金九银十”止跌反弹的可能性较大。,房地产投资信托基金（REITs）相关政策有望年内出台，有利房地产业直接融资。,政策“信贷禁令”,国外投资机构出没收购市场,土地供应继续发力,市场遥望金九银十,投资信托基金政策有望出台,宏观市场解读市场热点综述,第4页，共82页。,在土地一级市场频繁推地的同时，退地风波却也是屡屡上演。市场低迷，银根又只紧不松，此双重压力已让房地产企业遭遇了大量土地无力开发的窘境，也让土地政府部门面对“退单”尴尬不已 。退地事件回顾： 2008年4月底，上海志成向普陀区房地部门提出：由于其自身原因，希望终止履行关于长风生态商务区4C南块土地使用权出让的申请。如果土地被重新拍卖，志成将因违约而损失3000万元的土地保证金。“2008年8月4日，恒大地产当初高调宣布拿下源深路1号地块出现在土地转让市场。2008年8月5日,苏宁环球集团向上海房地局提出申请，以“交接延期”为由，要求退还黄浦区南京东路163地块44.04亿元的土地款。8月13日,苏宁环球股份有限公司发布公告，证实其公司大股东苏宁环球集团下属公司南京苏宁地产，已经与黄浦区房地局解除了原南京东路163地块的土地出让合同，其土地出让款亦将获全额退还。,宏观市场解读土地市场,土地供应继续发力。短短一月内，本市房地局连续发布10次土地出让挂牌公告，共推出土地270余公顷。新上市的土地主要分布在南汇、宝山、松江、崇明等12个区县，其中属于市中心范畴的普陀、徐汇、浦东新区也有新地推出。,住宅用地扎推上市,退地风波不断,住宅用地集中上市，退地风波不断上演,第5页，共82页。,08年08月，上海公寓市场成交量继续小幅萎缩，仅成交50.47万平方米。金地未未来（高行镇5街坊5/3宗地块商品住宅）本月又推出600套小高层房源，单套面积以65平方米的一房和88平方米的两房为主。目前，这批小面积房报价在12000-14000元，具有较高的性价比。,尽管市场恶劣，但08月还是有部分楼盘仍能耀眼夺目。成交排名第一的正阳世纪星城之所以热销，主要归功于其本身的地理位置。该案地处奉贤最繁华的南桥镇中心上，交通和配套的优势远胜过产品本身，因此自然受到当地客户的热捧。德邑小城，则采取低开策略，7千元的均价在8月16日开盘当天，推出的258套公寓几乎被一抢而空。万科中林苑，即万科金色雅筑，更是因为降价促销而销售畅快。,成交量持续下滑，打折促销大行其道,全市公寓产品供求及成交均价走势,宏观市场解读公寓市场,第6页，共82页。,三类别墅继续呈下滑走势，总成交量仅12.67万平方米，环比07月又下滑了11%。曾被看好的别墅市场已进入了寒冬期。受创最大的仍然是价格过高、需求群体过窄的独栋别墅，售楼处前普遍门口罗雀。独栋别墅已连续4个月出现下滑，本月仅成交2.47万平方米，环比07月骤降35%。独栋别墅作为价格高昂的豪宅，其市场需求量本身就不大，加之经济环境的恶化，更使这类产品雪上加霜，去化严重受阻。08月联体别墅成交量基本与上月持平，为9.72万平方米。该产品与独栋和叠加别墅相比这下，更显稳定。叠加别墅在市场中占有率越来越小，今后可能会渐渐淡出市场。08月，成交量仅0.48万平方米，楼盘分布主要集中在宝山和奉贤。,联排别墅抗跌性好，独栋豪宅进入市场冰冻期,全市别墅产品供求及成交均价走势,宏观市场解读别墅市场,第7页，共82页。,08年08月商业成交量为11.18万平方米，环比上月下滑了36%。因此，其可售余量只增不减，本月又新增了近8万平方米的可售余量。08年08月新上市的商业项目仍然以郊区项目为主，排名中，仅新时代商业广场位于外环以内，推出40套商场商铺。成交量排名前二的楼盘都是大面积商场成交，其中高青路的商场是属于内部认购，因此成交均价仅6000元都不到。,商业市场明显处于“功大于求”阶段,全市商业产品供求及成交均价走势,宏观市场解读商业市场,第8页，共82页。,内部能力,外部因素,第9页，共82页。,PART TWO 区域市场分析,区域公寓市场,区域别墅市场,第10页，共82页。,08.0108.08公寓产品成交均价市场表现,08.0108.08公寓产品成交量市场表现,板块公寓产品占位轻、价格低，非传统公寓热销区,上海整体公寓市场成交量已经连续4月呈现下滑态势。闵行区公寓产品去化量占全市约为10%，且一直保持稳定。颛桥板块公寓产品在区域内一直保持较低的占位，但近3个月有明显上升，主要是因为“鑫都城云天绿洲 ”项目近期因其小户型、低总价而持续热销所至。,上海公寓产品平均成交价格，在08.06月有所上升后，0708月又有所回落。闵行区域公寓产品的平均成交价格低于上海平均水平20%。颛桥板块公寓产品的平均成交价格低于闵行区域平均成交价格22%。,近期市场分析公寓市场,第11页，共82页。,颛桥板块公寓产品主力单价以70008000元/为主，且市场接受度较高。颛桥板块公寓主力销售产品为8090的二房，占所有产品的40%，其次是120150的三房，占19%，以及60的一房，占16%。颛桥板块公寓主力总价70万元占市场62%，150万元占98%，250350万元的高端公寓仅占2%。,板块公寓产品小面积、低总价，产品定位不高,08.0108.08公寓产品成交均价市场表现,08.0108.08公寓产品产品面积市场表现,08.0108.08公寓产品成交总价市场表现,近期市场分析公寓市场,第12页，共82页。,板块公寓产品,占位小、价格低,板块公寓产品接受度低,面积小、总价低,板块公寓产品定位不高,板块公寓产品客户搜索圈小,板块公寓产品对客户的经济能力要求较低,以首次置业，以购置婚房为目的的年轻白领为主,以本地区域客以及周边产业园区新上海人为主,于是我们将视线转向了板块别墅产品,产品定位的不同产品客户的不同,近期市场分析公寓市场,第13页，共82页。,上海整体别墅产品成交量近两月有明显下滑。闵行区别墅产品去化量占全市约为12%，与公寓产品市场占位基本持平。颛桥板块别墅产品在区域内的市场占位一直较高，几乎占去“半壁江山”，这与颛桥板块公寓产品的市场表现截然相反。,上海别墅产品平均成交价格近期保持稳定，08.08月平均成交价格为19208元/。闵行区域别墅产品的平均成交价格高于上海平均水平28%， 08.08月平均成交价格为21468元/。颛桥板块别墅产品的平均成交价格基本与闵行区域平均成交价格持平。 08.08月平均成交价格为19004元/。,08.0108.08别墅产品成交量市场表现,08.0108.08别墅产品成交均价市场表现,占位重，价格高，高端别墅区，形象深入人心,近期市场分析别墅市场,第14页，共82页。,08.0108.08别墅产品成交均价市场表现,08.0108.08别墅产品产品面积市场表现,颛桥板块别墅产品主要以容积率12的经济型别墅为主，因此板块别墅成交单价主要集中在1200025000元/，但不可否认板块内40000/ 的舒适型别墅（独栋、双拼）市场表现也同样活跃。,经济型别墅,舒适型别墅,颛桥板块别墅产品以经济型别墅为主，因此180200 的面积段产品在板块内销量最大，但200 以上别墅产品中，由于客户层次已有所区别，其对产品的舒适性要求远远大于经济性的要求，因此面积越大，产品的销量就越大。据统计，颛桥板块单套别墅250左右的产品其市场占位最少，市场一不可多得的空白点。,舒适型别墅面积越大，越受市场欢迎,近期市场分析别墅市场,第15页，共82页。,板块别墅产品,占位大、价格高,板块别墅产品接受度高,传统高端物业区域,可以打造高端的、舒适的,产品客户搜索圈将会扩展至全市甚至更大,容积率12,板块别墅产品以经济型别墅居多,产品舒适度不够,200的别墅，面积越大越好卖,别墅产品客户追求的是居住的舒适性和享受性,目前板块别墅产品中，250 的产品是板块市场的空白点,近期市场分析别墅市场,第16页，共82页。,商业给本项目的启示,随着区域改造发展，未来对中高档商业需求是必然的,大型商业辐射范围内，开发中楼盘商业量不多，均为满足社区商业,区域内商业销售情况较好，市场需求旺盛；随着区域成熟，未来商业价值有很大提升。,商业市场分析带给本项目的启示1、本项目的商业定位：高档商业2、可考虑满足社区配套需求功能外，商业级别和体量可以适当向全市区域商业升级3、商业价值潜力大,第17页，共82页。,PART THREE 项目定位回顾与修正,项目定位回顾,项目定位,第18页，共82页。,项目定位回顾,方案一,方案二,别墅的感觉做公寓，超前的豪宅公寓理念,245m2套内面积的三房，占60%比重299m2套内面积的四房，占25%比重654m2套内面积的复式，占15%比重,别墅板块边缘做一个公寓型豪宅,170180m2套内面积的二房，占40%比重220240m2套内面积的三房A，占15%比重250280m2套内面积的三房B ，占30%比重350600m2套内面积的四房及以上，占15%比重,第19页，共82页。,战略调整,方案一：别墅板块边缘做一个公寓型豪宅,方案二：别墅的感觉做公寓，超前的豪宅公寓理念,既然我们出生名门“别墅板块”，既然我们天生丽质“豪宅”，我们只是长高了于是，我们便成为,方案三：长在公寓里的“别墅”,第20页，共82页。,项目定位,形象定位,客户定位,产品定位,第21页，共82页。,形象定位,雅致园林景观,立面设计建筑采用了古典三段式建筑风格，造型高低错落，装饰丰富而不繁杂，形成极富有时代气息的建筑特征。 建筑的主体色调选用恬静柔和的暖色调，并与建筑之外的园景相配合体现了清雅自然的休闲主题，洋溢着亲和休闲的生活气息和高品质的气质。,星河湾式风格,领袖专属都市领地-星河湾.尊御（尊域）,第22页，共82页。,客户定位,年龄分布：30-55岁之间，平均年龄约45岁，工作时间10-35年；其中，35-50岁的客户为本项目最主要的核心客户。职业分布：以私营业主、新一代移民为主 上海地区/以外的私营业主、生意老板 他们通常往返于上海，同时把家安在上海，享受到上海完善的教育及生活配套。另外，由于工作的原因，经常奔波于上海与上海以外的地区之间 新一代移民、本地人新经济领域（银行业、通讯业、制造业、IT等行业）的公司高层管理者45-50岁左右高校、医院高层人员国有企业高层（制造业、烟草制品、房地产业等）外籍客户 酒店式公寓主要为投资客户和公司购买公司性质客户,主要满足中高端和高端客户的置业需求,第23页，共82页。,以高端三房和四房为主力户型，控制其比例主打高端社区,产品定位,通过“产品+营销”战略，通过户型、景观、配套等手段，打造高端居住区，突破同质化竞争,通过面积进行总价控制，实行与别墅产品的差异化行销包装,高端大户型公寓+精装小户型酒店式公寓+商业+学校+幼儿园,上海豪宅公寓产品户型市场占位统计,根据上海公寓豪宅各类户型产品市场占位情况以及本项目自身条件，确定本项目将以三房、四房作为主力户型，一房作为项目小户型酒店式公寓产品，复式作为项目标杆产品，打造高端社区。,第24页，共82页。,PART FOUR 物业发展建议,价值体系框架,物业发展建议原则,规划排布建议,住宅物业发展建议,第25页，共82页。,价值体系框架,第26页，共82页。,本项目价值体系,第27页，共82页。,物业发展建议原则,项目定位和价值重要机会点,本项目自身的特性、所在区域、地块的价值意味着什么，本项目的核心竞争力是什么？,客户定位、敏感点根本出发点,产品得到客户认可才是硬道理，因此，必须以客户需求为一切考虑的根本出发点。,市场成功案例主要参考点,提炼现有市场的成功关键点，结合客户需求的要点，突破市场竞争！,第28页，共82页。,物业发展建议原则,关键词：都市、品质、豪华,第29页，共82页。,都市、品质、豪华作为一条主线贯穿于整个物业发展建议,物业发展建议,第30页，共82页。,本项目物业规划原则,符合项目的高端定位：,一、高舒适度、体现豪宅气势,按照地块价值合理分布：,二、从整体上考虑，实现地块价值最大化,按照目标客户的敏感点：,三、考虑朝向、户型设计创新、楼间距,符合政府规划的限制：,四、在限高的条件下做足容积率,第31页，共82页。,项目整体规划排布建议,北向主入口,南向主入口,酒店式公寓,集中式商业,幼儿园、学校,第32页，共82页。,产品线结构,上海豪宅公寓各户型产品面积段市场占位统计,一房,小户型投资型产品,舒适型产品,建筑面积8090使用面积6070,三房,大户型自住，保值、增值型产品,豪华型产品,建筑面积250270使用面积200215,四房,建筑面积280290使用面积224232,复式,大户型自住，保值、增值型产品项目价值标杆产品，需控制总价,舒适型产品,建筑面积350400使用面积280320,中等户型自住，保值型产品,舒适型产品,建筑面积160180使用面积128144,第33页，共82页。,产品线配比,上海豪宅公寓产品配比情况统计,根据上海豪宅公寓产品线配比情况统计显示，各项目主力户型在项目产品配比中平均占位为73%。主力户型与非主力户型一般采取8/2市场准则。,三房,四房,复式,建筑面积250270使用面积200215,建筑面积280290使用面积224232,建筑面积350400使用面积280320,建筑面积160180使用面积128144,35%,45%,5%,15%,第34页，共82页。,住宅物业发展建议,建筑风格及外立面,建筑单体,架空层,入户大堂,园林景观,室内装修,配套/物业管理,第35页，共82页。,翠湖天地,全市高端楼盘外立面风格概貌,目前上海楼市存在的市区豪宅项目立面风格从大的类型上可分为古典主义风格与现代简约风格两种。 对于本项目而言，北京/广州星河湾项目作为高端住宅的标志,已形成自己成熟的外立面标志。 形成自己独有的“星河湾式风格”。,碧云公寓,世贸滨江,汤臣一品,第36页，共82页。,星河湾式立面风格,广州星河湾,北京星河湾,第37页，共82页。,本项目建筑风格及外立面建议,从广州到北京,星河湾成为近年来最受瞩目的地产楼盘品牌。北京/广州星河湾作为高端住宅的标志,已形成自己成熟的外立面标志。“八角房”在形成星河湾的门面风格上，有着举足轻重的作用。“八角房”的大量运用也能深化星河湾对品质的追求。它们通常设计在楼体的两端，既使外立面显得丰富，又因为楼体的两端通常是景观、视线最开阔的地方，应尽量多开窗户，让室外景观渗透到室内。,本项目建筑风格及外立面建议新古典主义的“星河湾式风格”,第38页，共82页。,住宅物业发展建议,建筑风格及外立面,建筑单体,架空层,入户大堂,园林景观,室内装修,配套/物业管理,第39页，共82页。,建筑单体,高端项目中户型设计可借鉴之处,空中院馆及与阳台的延展连接，使采光更加充分，能更好地享受室外风景，大户型档次和舒适度 入户花园增加了房屋的功能空间，使住户有更多的选择 生活阳台与景观阳台分设使房屋的功能空间更加完整 凸窗（270度凸窗）的大量运用，增加了舒适度，充分利用了室内空间,第40页，共82页。,立足本案的高端定位和市场成功设计案例,为保证舒适度，客厅，主卧南向设置，卧室面宽不能小于3.6米客厅面宽不能小于4.2米 基本元素+创新元素,立足于目标客户敏感点分析,本案主要以三房、四房为主力户型，应该控制三房与四房之间的面积敏感；创新功能考虑多赠送面积 复式户型创新主要考虑增加舒适度，复式客户对舒适度提升最敏感,住宅单体建筑设计建议原则,住宅单体建筑设计建议小结,第41页，共82页。,凸窗/270度转角凸窗,弧形凸窗的设计,270度转角凸窗能大大提高舒适度和档次感，建议在卧室中广泛采用。,凸窗的强化方式有：弧形凸窗、卫生间凸窗、步入式凸窗、270度转角凸窗具体做法见右图 270度转角凸窗适当变形和强化，可形成舒适更高的阳光房，具体做法见下一页,步入式凸窗,属于基本元素， 本项目应广泛运用，并适当强化,步入式凸窗,中凯城市之光,第42页，共82页。,阳光房,270度转角凸窗可强化为阳光房，为室内采撷更多阳光,方正实用 景观良好 附送面积,外 景,外 景,阳光房为市场常用赠送面积方式，提高情趣空间，但成本投入较多,阳光房内景,阳光房内景,第43页，共82页。,空中庭院,独立的空中院馆（内凹式阳台），可增加高层业主与自然的接触，提供院落式情景体验 让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配，可部分改装成书房等功能空间，相当于业主获赠一般花园的面积空中院馆与景观阳台的连接，使室外可达空间大大增加，观景面增大。此种产品创新方式目前上海大户型中无采用。,空中庭院的使用与景观阳台的结合,空中庭院创新方式在高档户型中稀缺，如采用能增强产品竞争力,空中庭院（内凹式）,第44页，共82页。,强化主卧功能,适度强化主卧空间的设计使主人的生活更加舒适,步入式衣帽间能提升主人的尊贵感，提升户型档次。 景观阳台与主卧连接，使主人能更贴近自然，既增大景观面，又扩大阳台的活动观景空间。,第45页，共82页。,入户花园,在市场现有基础上，提升赠送空间的实用性,入户花园可隔房赠送（部分赠送面积）,可将入户花园隔成功能室,入户花园景观,入户花园改房,第46页，共82页。,设计层高2.8，不予审批，使设计小于2.2米层高户型，赠送面积的形式已经行不通 若3.6米设计层高 7.2米按二层计价（不计容积率，不办理产权）；若7.2米设计层高 10米（含10米） 按三层计价（不计容积率，不办理产权） 使设计挑空2个自然层高或3个自然层高的户型，审核通过后再隔成自然层高，赠送面积的形式已经行不通 关于一套住宅中阳台（含入户花园）总面积的限制，使设计超大面积阳台（含入户花园），赠送面积的形式已经行不通 关于户内贮藏室（含衣帽间）高度和面积的限制，使设计高度小于2.2米的户内贮藏室（含衣帽间），赠送面积的形式已经行不通 跃层式住宅客厅上空楼板开洞部分面积不应大于本楼层建筑面积的30%,使设计超大面积客厅，赠送面积的形式已经行不通 住宅建筑公共部分的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等空间和架空层中公共休憩、绿化等公共开放使用部分在设计时不受上述层高和面积的限制,新的设计限制政策出台后，对户型设计的影响如下,第47页，共82页。,私密的入户方式：单元独立入户，主仆分门入户一定程度降低单元得房率,花园式阳光玄关：玄关与入户花园相结合，追崇别墅花园入户环境,独立工作区：工人房、工作阳台、厨房相结合，紧邻就餐区，与主人生活区相分离，动静结合。四房、复式房可考虑中式、西式厨房，双厨设计。,气派会客厅：客厅开间一般不得小于4.8米，纵向进深应保证会客厅的家具摆设。四房、复式房可考虑会客厅与起居室相分离，则开间将不小于7.5米,复式房更可利用高度优势，打造高挑空会客厅。,多套房设计：考虑居住的舒适性，会采用2间以上多套房设计。卧室开间一般不小于3.6米。,多功能主卧套房设计：考虑主人居住的私密性，主卧一般包含书房、衣帽、卫生的多辅助用房。主卧开间一般不小于4.2米。四房、复式房还可考虑健身等功能性空间。,多附加享受型空间：大尺度空间阳台、空中露台、屋顶花园（复式房），营造别墅级的生活环境，空间尺度、景观视野却又远远超过板块经济型别墅甚至是独栋别墅。,产品单体户型建议,第48页，共82页。,产品单体户型建议,广州星河湾原始房型图,户型优化建议：缩短户型纵向进深，减少户型交通过渡空间，例如缩小圆厅面积，减小主卧及客厅面积，根据功能使用要求，显得更为紧凑。厨房、工人房一体化设计，避免破坏餐厅使用的独立性。主卧套房的多功能设计，含主卫、书房、衣帽间等增加入户花园功能空间，提升居住舒适性,其他建议：建议根据上海气候特征，将南向电梯公用空间挪至北向，可增加南向卧室。,第49页，共82页。,上海高端公寓项目户型鉴赏,华府天地公寓,总建筑面积：331.8（一梯一户）功能空间配置：双餐厅、双厨、宽客厅、四房（双套房）设计户型设计特色：南北通透，主仆分入户设计，宽景会客厅，10人圆桌正餐厅，中西双厨，工作区独立（含工人房），多套房设计，主套房含书房、更衣室、卫生间多功能空间。设计优化建议：作为2004年底出品的豪宅公寓，该户型在设计上忽视了室内与室外互动的过渡空间，阳台、露台的空间设计较少，因此在与高端别墅项目做对比时，户型的“自然”属性相对缺乏。,华府的户型注重主人的私密性空间注重使用的舒适性,第50页，共82页。,上海高端公寓项目户型鉴赏,华府天地公寓,第51页，共82页。,上海高端公寓项目户型鉴赏,财富海景公寓,总建筑面积：250（三梯三户）功能空间配置：景观餐厅、宽景客厅、三房（双套房）设计户型设计特色：主仆分入户设计，宽景会客厅，工作区独立（含工人房），多套房设计。设计优化建议：同样为2004年底的豪宅作品，财富海景为典型的点式建筑，三梯三户的设计降低了主人入户时的私密性，降低了单套户型的得房率，无法做到南北通风设计，局部区域面积显得局促（例如餐厅、主卧无独立书房区域等），阳台等与户外的过渡空间也显得捉襟见肘。,财富的户型注重景观的享受性，因此牺牲了空间的舒适性，降低了空间的私密性,第52页，共82页。,上海高端公寓项目户型鉴赏,晶品公寓,总建筑面积：288（两梯两户）功能空间配置：景观餐厅、宽景客厅、全套房设计户型设计特色：主仆分入户设计，270度多角度景观，工作区独立（含工人房），全套房设计。设计优化建议：2007年新推的豪宅项目，5.95高容积率使得该豪宅产品没有太多的附加值空间，不过270景观视野弥补了这一点。入户即为客厅，影响了会客时的独立使用性，且兼顾了交通过渡空间，使空间显得颇为局促。,财富的户型注重景观视野的无限扩展，降低了室内公共空间的使用舒适性,第53页，共82页。,住宅物业发展建议,建筑风格及外立面,建筑单体,架空层,入户大堂,园林景观,室内装修,配套/物业管理,第54页，共82页。,架空层,底层架空与社区内部景观结合，体现原生态自然空间,第55页，共82页。,住宅物业发展建议,建筑风格及外立面,建筑单体,架空层,入户大堂,园林景观,室内装修,配套/物业管理,第56页，共82页。,入户大堂挑高7米，直达第二层顶板，两层的挑高、精致的雕饰、高档的贴面等细节处理充分体现豪华和品质,入户大堂,挑高7米，精致雕饰、大理石贴面体现品质和豪华,入户大堂是客户观察品质的敏感点，需要重处理,入户大堂做法示意,玻璃隔断，形成业主的专属空间,大理石贴面，提升物业档次,适度雕饰，体现品质感,第57页，共82页。,住宅物业发展建议,建筑风格及外立面,建筑单体,架空层,入户大堂,园林景观,室内装修,配套/物业管理,第58页，共82页。,上海绿城景观设计,平原城市真正坡地生活,第59页，共82页。,本项目景观设计原则,细节体现品质，大气体现豪华,第60页，共82页。,园林景观,大水系与无边际泳池相结合打造主景观节点,无边际泳池,第61页，共82页。,园林景观,地下车库设计建议与园林结合，打造豪华生态车库,车库是住户每天都会使用的功能空间，感知性强，应着重打造，体现本项目高端形象 生态车库的豪华点体现在： 创新。消除传统车库阴暗感，给住户从未有过的体验 采光、通风，高舒适度 绿化延伸至地下，让车采光与园林绿化融为一体，提升项目档次 体现品质和细节，让客户感知我们在认真打造每一个细节,第62页，共82页。,第63页，共82页。,园林景观,高大树木遮掩建筑，解决建筑密度过大的问题,景观设置达到参与性、亲景性,情景小品,休闲停留节点,第64页，共82页。,园林景观,生态园林打造的主要元素原生态材料,第65页，共82页。,住宅物业发展建议,建筑风格及外立面,建筑单体,架空层,入户大堂,园林景观,室内装修,配套/物业管理,第66页，共82页。,风格定义,在北京、广州产品装修上，采用了大量黑檀木、高级石材、金箔、银箔与黑色镜面，全力打造高贵、奢华的室内空间，酒店艺术风和极具新古典主义的浪漫就这样悄悄弥散开了。而这样的装修选材只有为数不多的五星级酒店才会进行局部的糅合采用，在星河湾却大量且完美的运用。,令人眩目的金箔艺术吊顶,尊贵、奢华的艺术拼花石材铺地,黑檀木深色成品家居，彰显身份、地位,以往感觉：炫目、高贵 、奢华，最昂贵的建材打造酒店艺术风,第67页，共82页。,上海的魅力源于它的包容，它的海纳百川“星河湾”也是如此，中西合璧的设计风格，似乎在告诉五湖四海的朋友，都能到此坐一坐，聊一聊但这还不够，其实，家对于我们来说才是最具包容性的所以，星河湾应该更具有家的味道,家艺术,第68页，共82页。,以米黄、白色等暖色系主色调的空间，给居住者更多的温馨和家的感觉。配以硬朗的玻璃镜面处理，更有冷暖的对比效果，增强空间扩张感。,图片来源：君御豪庭装修房,家艺术,第69页，共82页。,高级定制花饰壁布（壁纸）取代部分炫目的金箔、银箔，给主人一份家的平静。家，很多时候只是一个休憩、停靠的港湾,家艺术,图片来源：公馆77装修房,第70页，共82页。,海派文化的沉淀，给上海这座城市对于生活有着一份“精致”的执著黑檀木的家具如果不配合一套精致的餐具，那么对于我们来说，它不够完美,家艺术,图片来源：君御豪庭装修房,第71页，共82页。,都说上海人很精明，是的，是这样他们很理性，他们对生活很智慧，于是每一笔投入，他们都会计算，他们会筹划未来的生活，于是他们更注重“品牌”给他们生活带来的舒适和变化。,家艺术,图片来源：君御豪庭装修房,第72页，共82页。,风格新定义,居住于此，得舒适，得格调，亦得安全。尊重不是财富，不是物质简单的堆砌和挥霍，是属于真正懂得奢华之美和艺术的人士。艺术作为生活中不可或缺的内容，点亮了我们的空间和岁月，但是使艺术鲜活的是我们对生活的态度，星河湾，就将用它的优雅和品质，让人们对家的热情和对多种生活趣味的热爱得以实现，也用精致和尊崇演绎出居者的生活态度。,家艺术,愈精致、愈艺术、愈格调，才能引领代表上海的低调的奢华,精致、艺术、格调诠释代表家艺术的低调的奢华,第73页，共82页。,住宅物业发展建议,建筑风格及外立面,建筑单体,架空层,入户大堂,园林景观,室内装修,配套/物业管理,第74页，共82页。,新风系统,引入新风系统，吐故纳新，会呼吸的建筑,第75页，共82页。,雨水收集灌溉系统,充分利用自然雨水进行水系建设、绿化灌溉、地面冲流,雨 水,截流/截污装置,蓄水池,水 系,绿化灌溉,冲 洗,泵,循环利用,雨水收集灌溉系统,第76页，共82页。,物业管理服务,采用以安全保障为核心的封闭式、智能化社区管理,营销提前物业管理在销售过程中的展示非常重要！,第77页，共82页。,物业管理服务,统一的形象，突出项目特色，塑造项目的高端形象,营销提前物业管理在销售过程中的展示非常重要,第78页，共82页。,酒店式公寓物管服务,管家式贴身服务,管理方式：由星级酒店直接进行公寓物业管理，或是聘请其成为物业顾问，参与管理。,服务内容 宾部服务 星级酒店式家务管理 短期保姆服务 轿车服务 24送餐服务 专业洗衣 邮件收递 定期举办租户活动 卫星电视服务（个以上频道） 送水服务 储物服务 停车服务 ,第79页，共82页。,最后，我们想说,从宏观市场表现经济不景气，房产市场萎靡,于是那些手上有大量流动现金，不敢轻易投资实体项目，却又害怕贬值的“贵族”就成了我们希望服务的对象,从区域房地产市场表现廉价的公寓卖不出，天生的别墅豪宅集中区,于是我们放弃了做公寓的念头，我们就是别墅，只是长得高，看得远而已,从全市公寓豪宅产品表现越舒适、越豪华似乎才越受客户欢迎，因为这样才体现了那些“贵族”对身份和地位的渴望,于是，我们拿出了250270的三房，280290 的四房，作为献给“他们”的礼物,从地理位置看，我们的邻居是六千万级别墅,于是，我们参考了许多豪宅“兄弟”，我们要把别墅搬进高一点的地方，把最宽敞的空间，最舒心的景观，最尊贵的服务献给“他们”,于是，有了“星河湾”的第三种想法,第80页，共82页。,第81页，共82页。,第82页，共82页。,