mtfrb理财规划师课件消费支出规划.ppt

消 费 支 出 规 划,新希望职业技能培训学校 培训师 李春玉,新希望职业技能培训学校,制定住房消费方案,学习目标： 1、能够分析客户的住房消费需求； 2、能够选择适当的支付方式； 3、能够根据因素变化调整支付方案； 4、能够向客户提供相关的咨询服务。,住房方案,天阳理财,制定住房消费方案学习目标：住房方案天阳理财,购房是家庭形成期的首要任务,住房方案,天阳理财,购房是家庭形成期的首要任务住房方案天阳理财,一、为什么进行住房消费规划,1、当今社会，买房还是租房？2、是现在买房还是以后买房？3、是全款买房还是贷款买房？4、贷款时间长好还是短好？5、二套房买还是不买？,住房方案,天阳理财,一、为什么进行住房消费规划1、当今社会，买房还是租房？住房方,二、住房支出的分类,（1）住房消费（租金价格衡量） 购房； 租房。 （2）住房投资 将住房看成投资工具。 抵御通货膨胀，资产保值或增值。 现在是消费目的和投资目的并存。,住房方案,天阳理财,二、住房支出的分类住房方案天阳理财,2009年2月至2010年3月房地产政策,2009年2月，哈尔滨市出台关于促进房地产市场稳定健康发展的实施意见。 1、首次购买普通自住房最低首付调整为20%； 2、享受优惠政策，普通住房面积标准由现行的140平米以下，提高到180平米以下； 3、个人销售和购买住房暂免征收印花税；利率可享受7折。 4、住房公积金贷款最高额度由30万元提高到50万元，贷款最长期限由20年调整为35年。 2010年3月，国务院出重拳，遏制部分城市房价上涨。 1、调高第二套房首付至50%，利率不得低于基准利率的1.1倍； 2、90平米以上首套房首付不得低于30%； 3、房价过高地区，三套房贷可暂停。 4、从严界定第二套住房概念(以家庭、以房为标准)。,住房方案,天阳理财,2009年2月至2010年3月房地产政策 2009年2,2007年1月至2010年3月房价走势,住房方案,天阳理财,2007年1月至2010年3月房价走势住房方案天阳理财,三、购房的目标（时间、面积、房价）,（1）购房面积需求 不必盲目求大（面积闲置问题）； 无需一次到位（时尚、人口调整问题） （在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）； 量力而行（考虑首付款金额）。 （2）购房环境需求 房价取决于区位和面积。 （3）购房规划的流程图,住房方案,天阳理财,三、购房的目标（时间、面积、房价）住房方案天阳理财,四、购房的财务决策,1、购房财务规划的基本方法 （1）以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价。 可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值年收入中可负担首付比例的上限； 可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值年收入中可负担贷款的比率上限； 可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷； 可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。,住房方案,天阳理财,四、购房的财务决策 1、购房财务规划的基本方法,四、购房的财务决策,例2-1 王先生年收入10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%，准备房贷20年，假设房贷利率6%。 首付部分=29（万元） 贷款部分=57（万元） 可负担房屋总价=86（万元） 房屋贷款占总价的成数=57/86=66.2% 若王先生计划购买100平方米的房子，则 可负担房屋单价=860000/100=8600（元/平方米）,住房方案,天阳理财,四、购房的财务决策 例2-1 王先生年收入10万,四、购房的财务决策,1、购房财务规划的基本方法 （2）按欲购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。 欲购买的房屋总价=房屋单价需求面积； 需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价 （1-按揭贷款成数比例）； 需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价 按揭贷款成数比例； 每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。,住房方案,天阳理财,四、购房的财务决策 1、购房财务规划的基本方法,四、购房的财务决策,例2-2 ，张先生要购买100平方米的房子，目前市面上一般价格是30006000元/平方米。假设按7成按揭，贷款期限20年。贷款利率6%，等额本息还款。 30万的房屋首付及贷款情况： 需要支付的首期款=3030%=9 （万元） 需要支付的贷款数额=3070%=21 （万元） 每月需要摊还的贷款本息费用=1505（元） 60万的房屋首付及贷款情况： 每月需要摊还的贷款本息费用=3009（元),住房方案,天阳理财,四、购房的财务决策 例2-2 ，张先生要购买1,四、购房的财务决策,2、其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家具电器购置费） 契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳，非普通按成交价的3%缴纳。（2007年11月专业37题） 评估费：各商业银行有不同的规定。 律师费：商贷时“谁委托谁付费”，按每单申请贷款额3支付，每单最低额度为100元；二手房贷款如需要办理公证，每件200元。 保险费：商贷时需要加购房综合险（费率0.05%左右），目前有的银行已取销。 抵押登记费：按每 平方米0.3元（建筑面积）计算。 印花税：按购销额35o；按贷款额0.5o贴花.,住房方案,天阳理财,四、购房的财务决策 2、其它需要考虑的因素（相关费用、装,四、购房的财务决策,3、购房财务规划的主要指标 房屋月供款与税前月总收入的比率。一般不应超过25%30% 所有贷款月供款与税前月总收入的比率。一般应控制在33%38%,住房方案,天阳理财,四、购房的财务决策 3、购房财务规划的主要指标住房方案天阳,五、购房消费信贷,1、住房消费信贷的种类 (08.12.23) （1）个人住房公积金贷款 住房公积金贷款的特点 贷款期限，一般不超30年，最长35年； 利率较低，3.33%3.87%；(5.76%5.94%) 贷款对象有特殊要求，公积金缴存人； 基本上没有年龄上限制； 贷款额度大于商业银行个人住房额度； 贷款额度不超过购房合同金额的70%。但还有最高限额，如哈尔滨现在是50万。,住房方案,天阳理财,五、购房消费信贷 1、住房消费信贷的种类,五、购房消费信贷,例题2-3，一位公积金制度的客户，打算购买一套50万元的自住普通住房，拟申请贷款。假定目前客房本人名下的住房公积金本息余额为6000元，上个月公积金汇储额是150元，本人离退休还有30年。 客户可缴存公积金总额 =6000+1501230=6万元； 假定该客户还有其他3名家庭成员，可缴存公积金总额为12万元。该客户的可申请的住房公积金贷款额度为三个条件（可贷额度、房价70%、贷款额度）中最低者，即10万元。,住房方案,天阳理财,五、购房消费信贷 例题2-3，一位公积金制度的客户，打算购,五、购房消费信贷,1、住房消费信贷的种类 （2）个人住房商业性贷款（“按揭”） 个人住房商业贷款的条件： 具有城镇常住户口或有效居留身份； 有稳定的职业和经济收入； 有合法有效的购房合同； 自筹20%以上的房款； 能向银行提供有效的 抵押、质押或保证担保； 贷款期限一般不超过30年。,住房方案,天阳理财,五、购房消费信贷 1、住房消费信贷的种类住房方案天阳理财,五、购房消费信贷,1、住房消费信贷的种类 （2）个人住房商业性贷款（“按揭”） 个人住房商业贷款的方式： 抵押贷款：用购房契约向银行作抵押； 质押贷款：用动产或权利做质押； 保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织或自然人作为保证人； 抵押（质押）加保证贷款。,住房方案,天阳理财,五、购房消费信贷 1、住房消费信贷的种类住房方案天阳理财,五、购房消费信贷,1、住房消费信贷的种类 （3）住房组合贷款 凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商业贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款。分别按各自的利率计算利息。,住房方案,天阳理财,五、购房消费信贷 1、住房消费信贷的种类住房方案天阳理财,五、购房消费信贷,2、还款方式和还款金额 （1）等额本息还款法 它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等。 每月还款额R=P0r/(1+r)n -1) (1+r)n 其中， P0=贷款本金； r=月利息； n=还款期数,住房方案,天阳理财,五、购房消费信贷 2、还款方式和还款金额住房方案天阳理财,五、购房消费信贷,例25，李先生向银行申请了20年期30万元贷款，利率为5.508%，采用等额本息还款。 每月还款额R=P0(1+r)nr/(1+r)n -1 = 300000(1+5.508%/12)240 5.508%/12 /(1+5.508%/12)240 -1 =2065（元）,住房方案,天阳理财,五、购房消费信贷 例25，李先生向银行申请了20年期30,五、购房消费信贷,2、还款方式和还款金额 （2）等额本金还款法 它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群。如面临退休的人员等。 每月还款额R=P0/n+(P0- P1) r 其中， P0=贷款本金； P1 =累计已还本金； r=月利息； n=还款期数,住房方案,天阳理财,五、购房消费信贷 2、还款方式和还款金额住房方案天阳理财,五、购房消费信贷,例26，李先生向银行申请了20年期30万元贷款，利率为5.508%，采用等额本金还款。每月还款额R=P0/n+(P0- P1) r 第一个月还款额=300000/240+（3000000） 5.508%/12=2627（元） 第二个月还款额=2621（元） 。,住房方案,天阳理财,五、购房消费信贷 例26，李先生向银行申请了20年期30,五、购房消费信贷,2、还款方式和还款金额 （3）等额递增还款法 即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。 适用于目前收入一般，但未来收入会逐渐增加的人群。如毕业不久的学生等。,住房方案,天阳理财,五、购房消费信贷 2、还款方式和还款金额住房方案天阳理财,五、购房消费信贷,2、还款方式和还款金额 （4）等额递减还款法 即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。 适用于目前还款能力强，但未来收入将减少的人群。如中年人或未婚的白领人士。 （5）等比递增还款法 （6）等比递减还款法,住房方案,天阳理财,五、购房消费信贷 2、还款方式和还款金额住房方案天阳理财,五、购房消费信贷,3、提前还贷的选择权 （1）提前还贷发生的三种情况 借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足； 借款人调整投资组合后而提前偿还贷款； 借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力提前还贷。 无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择权的决策原则仍然是成本效益原则。,住房方案,天阳理财,五、购房消费信贷 3、提前还贷的选择权住房方案天阳理财,五、购房消费信贷,3、提前还贷的选择权 （2）提前还贷的方法 全部提前还款，剩余的贷款一次性还清； 部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款期限缩短，（节省利息较多）； 部分提前还款，每月还款额减少，保持还款期限不变，（但节省程度低于第二种）； 。 部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短，（节省利息较多）。,住房方案,天阳理财,五、购房消费信贷 3、提前还贷的选择权住房方案天阳理财,五、购房消费信贷,3、提前还贷的选择权 （3）如何还贷更经济 如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考虑先还商贷会“优惠”很多。 如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议采用“等额本金还款法”较为有利。 两种还款法相比较，“等额本息还款法”支付的利息高于“等额本金还款法”支付的利息。,住房方案,天阳理财,五、购房消费信贷 3、提前还贷的选择权住房方案天阳理财,五、购房消费信贷,3、提前还贷的选择权 （4）提前还贷需注意的问题 原则上必须是1年以后，银行允许； 银行对提前还贷起点金额有要求；提前还贷的前提是以前贷款不拖欠；借款人一般须提前15天或1个月提出书面申请；贷款期限在1年以内的，不能部分提前还本；贷款期限在1年以上的，可以部分或全部清偿；借款人提前偿还全部贷款后可到保险公司退还提前期内的保费。组合贷款不必先还公积金贷款；办理抵押注销。,住房方案,天阳理财,五、购房消费信贷 3、提前还贷的选择权住房方案天阳理财,五、购房消费信贷,4、延长贷款 （1）借款人应提前20个工作日向银行提交申请和相关证明； （2）延长贷款条件：一是贷款未到期，二是先清偿应付的本息及违约金； （3）借款人申请延期只限一次； （4）原借款期限与延长期限之和最长不得超过30年。,住房方案,天阳理财,五、购房消费信贷 4、延长贷款住房方案天阳理财,五、购房消费信贷,5、利率调整对还款总额的影响 （1）贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。1 年之内不调整；1年以上的在下一年1月1日调整。 （2）如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。,住房方案,天阳理财,五、购房消费信贷 5、利率调整对还款总额的影响住房方案天阳,六、租房的选择,1、适合租房的人群 （1）刚刚踏入社会的年轻人。 （2）工作地点与生活范围不固定者。 （3）储蓄不多的家庭。 （4）不急需买房且不清楚房价走势者。 2、租房和购房的比较分析 （详见P58表2-5；表2-6） （1）年成本法； （2）净现值法。（例2-7）,住房方案,天阳理财,六、租房的选择 1、适合租房的人群住房方案天阳理财,制定住房消费支出规划方案,工作程序： 1、跟客户进行交流，确定客户希望购房； 2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等； 3、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和收入支出表。 4、帮助客户制定购房目标，包括购房的时间、希望的居住面积和届时的房价，确定明确的购房目标；,住房方案,天阳理财,制定住房消费支出规划方案 工作程序：住房方案天阳理财,制定住房消费支出规划方案,工作程序： 5、帮助客户进行贷款规划，选择适当贷款方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税收和法律知识，为客户提供必要的支持。 6、购房计划的实施。 7、根据客户未来情况的变动，对计划做出及时的调整。,住房方案,天阳理财,制定住房消费支出规划方案 工作程序：住房方案天阳理财,往届真题（2009年5月考题:二级专业第4题） 理财规划是在了解客户的购房需求后，应帮助其确定购房目标。任何可供理财规划的目标必须是量化的。购房的目标包括客户家庭计划购房的时间、（ ）和届时房价这三大要素。（A）希望的居住面积（P44）（B）实际使用面积（C）房子所在区位 （D）购房的环境需求,制定规划,购房规划考试真题,天阳理财,往届真题（2009年5月考题:二级专业第4题）制定规划购房规,往届真题（2009年5月考题:二级专业第5题） 住房消费是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，这种消费的实现形式可以是租房也可以是买房，按照国际惯例，住房消费价格常常是用（ ）来衡量的。（A）税后单位面积价格 （B）租金价格 （P44）（C）税前单位面积价格 （D）税后经容积率调整后的单位面积价格,制定规划,购房规划考试真题,天阳理财,往届真题（2009年5月考题:二级专业第5题）制定规划购房规,往届真题（2009年5月考题:二级专业第6题） 理财规划师在明确客户的住房目标后，应对客户的财务情况进行分析，在保证客户资产具有一定财务弹性的情况下，以（ ）估算负担得起房屋总价，以及每月能承担的费用。（A）储蓄及缴息能力 （P46） （B）储存与投资能力（C）投资与缴息能力 （D）收入增长与投资能力,制定规划,购房规划考试真题,天阳理财,往届真题（2009年5月考题:二级专业第6题）制定规划购房规,课 间 休 息,天阳理财,课 间 休 息天阳理财,制定汽车消费支出规划方案,学习目的： 1、能够分析客户的汽车消费需求； 2、能够选择适当的支付方式和贷款机构； 3、能够根据因素变化调整支付方案。,汽车方案,天阳理财,制定汽车消费支出规划方案 学习目的：汽车方案天阳理财,一，汽车消费概述,汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需求得到基本满足后，消费热点必然转移到汽车上。在20002005年，中国轿车的需求将保持20%-25%的年增长，其中私家车将保持33%的发展水平。 一般而言，购车交纳费用如下（以10万元车为例）（1）保险费30004000元，甚至6000元以上；养路费约为1320元；车船使用费200元；养护费800元；（2）变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所有这些费用总计可以达到1500020000元以上，几乎占到购车款的15%20%。并且这些费用中的大部分都是要每年必交的。,汽车方案,天阳理财,一，汽车消费概述 汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在,二、自筹经费购车与贷款购车决策,银行大都规定，贷款买车人必须购买指定经销商的汽车，并提供银行认可的财产抵押、质押或第三方保证。个人汽车消费贷款的年限是35年，汽车消费用贷款的首期付款不得低于所购车辆价格的20%。 如贷款12万，期限5年，按年利5.85%计算，月还贷2311.58元，5年支付利息18694.8元。假设投资年收益率3.49%（国债），5年后收益20940元。,汽车方案,天阳理财,二、自筹经费购车与贷款购车决策 银行大都规定，贷款买车,三、汽车消费信贷,1、贷款对象和条件 （1）必须具备完全民事行为能力 ； （2）具有稳定的职业和偿还本息的能力，信用良好 ； （3）能提供有效抵押物或质押物，或有足够代偿能力的个人或单位作保证人； （4）能支付购车首期款项。,汽车方案,天阳理财,三、汽车消费信贷 1、贷款对象和条件汽车方案天阳理财,三、汽车消费信贷,2、贷款期限、利率和金额 （1）贷款期限：一般为3年，最长不超过5年； （2）贷款利率：1年，5.58%；3年，5.76%；5年，5.85%； （3）贷款金额：以质押方式首付不少于车款的20%；以抵押方式首付不少于30%；以保证方式首付不少于40%。,汽车方案,天阳理财,三、汽车消费信贷 2、贷款期限、利率和金额汽车方案天阳理,三、汽车消费信贷,3、还款方式及案例分析 （1）等额本息和等额本金。 （2）按月还款和按季还款。 （3）递增法和递减法。 （4）智慧型还款。,汽车方案,天阳理财,三、汽车消费信贷 3、还款方式及案例分析汽车方案天阳理财,三、汽车消费信贷,例题2-9，购买一辆10万元的汽车，计算贷款购车费用。,汽车方案,贷款购车费用,天阳理财,三、汽车消费信贷 例题2-9，购买一辆10万元的汽车，计,三、汽车消费信贷,汽车方案,贷款购车费用,天阳理财,三、汽车消费信贷汽车方案,三、汽车消费信贷,汽车方案,贷款购车费用,天阳理财,三、汽车消费信贷汽车方案,三、汽车消费信贷,4、银行与汽车金融公司贷款比较 （1）贷款比例及年限 银行：首付40%，35年； 金融公司：首付20%，35年。 （2）申请汽车贷款资格 银行：只限本省； 金融公司：外省也可以。 （3）利率及其它费用 银行：按银行利率确定； 金融公司：比银行利率高，但无杂费。,汽车方案,天阳理财,三、汽车消费信贷 4、银行与汽车金融公司贷款比较汽车方案,四、制定汽车消费支出规划程序,1、跟客户进行交流，确定客户购车需求； 2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等； 3、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。 4、确定贷款方式、还款方式及还款期限。 5、购车计划的实施。 6、根据客户未来情况的变动及时调整方案。,汽车方案,天阳理财,四、制定汽车消费支出规划程序 1、跟客户进行交流，确定客,制定消费信贷方案,学习目的： 1、能够掌握信用卡及大额耐用品消费信贷的基本知识； 2、能够分析客户的消费信贷需求； 3、能够帮助客户有效使用信用卡及其他消费信贷方式。,信贷方案,天阳理财,制定消费信贷方案 学习目的：信贷方案天阳理财,一、信用卡信贷,1、信用卡、准贷记卡和借记卡的比较 （1）信用卡：可以免息透支，可在国外透支，回国后用人民币结算；支取现金付手续费1%3%； （2）准贷记卡：透支要付利息，支取现金不付手续费； （3）借记卡：不能透支，支取现金不付手续费。 以上三卡共同的特点是刷卡消费不付任何手续费。,信贷方案,天阳理财,一、信用卡信贷 1、信用卡、准贷记卡和借记卡的比较信贷方,一、信用卡信贷,2、信用卡信贷的特点 （1）信用卡可以“先消费，后还款”，可以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款期。 （2）记账功能。信用卡不仅可以记下消费的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品种类，因此，是消费和理财的好帮手。,信贷方案,天阳理财,一、信用卡信贷 2、信用卡信贷的特点信贷方案天阳理财,二、大额耐用消费品信贷,大额耐用消费品信贷对象是具有当地户口，有稳定职业、收入和固定住所，年龄在2055周岁之间，无不良信用记录，具有完全民事行为能力的自然人。 个人大额耐用品指的是单价在2000元以上，正常使用寿命在2年以上的家庭耐用商品，如家用电器、电脑、家具、健身器材、卫生洁具等。这种个人综合消费贷款的期限分为6个月、1年、2年、3年四个档次。,信贷方案,天阳理财,二、大额耐用消费品信贷 大额耐用消费品信贷对象是具有当,三、制定消费信贷方案的程序,1、跟客户进行交流，确定客户消费信贷或信用卡消费的需求； 2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等； 3、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。 4、确定贷款方式、还款方式及还款期限。 5、消费信贷计划的实施。 6、根据客户未来情况的变动及时调整方案。,信贷方案,天阳理财,三、制定消费信贷方案的程序 1、跟客户进行交流，确定客户,往届真题（2009年5月考题:二级专业第7题） 个人综合消费贷款是银行向借款人发放的用于指定消费用途的人民币担保贷款，用途主要有个人住房、汽车、一般助学贷款等消费性个人贷款。具有消费用途（ ）、贷款额度较高、贷款期限（ ）等特点。（A）广泛 较短 （B）指定 较短（C）广泛 较长 （P105） （D）指定 较长,往届真题,消费支出规划考试真题,天阳理财,往届真题（2009年5月考题:二级专业第7题）往届真题消费支,再见！,李春玉电话：137 6689 4088,天阳理财,再见！李春玉电话：137 6689 4088天阳理财,