龙洲湾地块可行性资料报告材料7.20.doc

第一局部 项目背景一、巴南区概况巴南区幅员 1825 平方公里，人口 86 万。该区为西向辐射线起点，“二环八射中有“二环二射环、绕城，渝黔、渝湘贯穿区境。具有南部门户枢纽、串联外围组团、衔接城市中心的功能和优势。该区的功能规划定义为宜居、宜商、宜业、宜娱、宜游的城市生态园林区域，以制造加工业、旅游业和农业为其支柱产业。宜居、休闲、畅通、生态是未来巴南开展的重要方向，在主城其他各区快速开展的同时，巴南区终于发力，凭借自身独有的森林、温泉、南大门等资源和地理优势，巴南提出“打造山水之城、建设宜居巴南的开展口号，逐渐进入主城核心居住板块的行列。二、龙洲湾概况政府200亿打造龙洲湾新城区，从2003年开始，巴南便开始实施庞大的迁城计划。龙洲湾新区位于长江之滨，真武山下，是家沱组团与鱼洞组团的连接部，是南部新城的核心区域。新区东望南温泉旅游胜地，西濒长江，南临巴南区府所在地鱼洞，北与花溪特色工业园区相接。据了解，整个龙洲新区总占地面积约10平方公里，分为A、B两个区开发，各约7500亩。规划区有500亩生态景观公园，6公里亲水江岸与沿江绿化景观，1000米景观艺术长廊，时尚文化休闲广场等。规划区功能定位为集居住、商贸、办公、休闲于一体，且富有滨江山水特色的综合性城市开展区，是的南部新城。第二局部 项目概况一、宗地区位宗地所属位置位于市巴南区龙洲湾新城规划区。项目建设用地面积为658亩，北侧为家沱花溪工业园区,南面为龙洲湾城区开发中心，西侧靠长江，对面是茄子溪港，东面是巷子口，靠近环快速。项目地属坡地，部高差较大，紧靠滨江路，是巴南新区规划中居于核心区域，地理位置优越。二、宗地现状四至围北侧：荒地，待开发远处为花溪工业园 南侧：渝港汰白粉股份西侧：临江，对面是茄子溪港 东侧：附近是荒地，较远为建设集团新区三、宗地周边环境分析1、区域环境龙洲湾新区位于长江之滨，真武山下，是家沱组团与鱼洞组团的连接部，是南部新城的核心区域。新区东望南温泉旅游胜地，西濒长江，南临巴南区府所在地鱼洞，北与花溪特色工业园区相接。2、产业现状巴南区经济开展建设一度较为落后，以第一第二产业为其主要支柱产业，区域建筑大多老旧，整体形象较差，市民评价较低，但最近一两年，该区域有快速开展势头，目前，在渝南大道两侧以家居、汽摩、服装三大业态为主，有铠恩家居名都、西部汽车城、渝南汽车超市、麒龙服装城等品牌卖场。3、区域轨道交通规划板块现有市政道路设施较好，多条城市干道贯穿其中，是的南大门，在未来规划中，巴滨路、轻轨2、3、8号线与“四桥四隧六路与“六横六纵十连线将使本区成为南部交通枢纽。在此根底上，巴南区政府将投资60亿元将巴南打造为南的交通枢纽，巴南交通优势将日益显现。4、区域资源规划巴南在2020年建成11个温泉，成为温泉度假胜地。这11个温泉包括：东温泉小镇、南温泉主题公园、东海温泉汤山别墅、凤凰谷时尚温泉小镇、御龙桥生态温泉度假区、汇景湾生态温泉度假区、金龙湖温泉度假区、升坪坝温泉度假区、丰岩温泉度假区、龙洲湾温泉酒店、铜锣山温泉度假区。巴南区力争在2015年开展成为国家级旅游度假区，2020年开展成为国际温泉度假区。坐拥4大温泉其二的东温泉，南温泉，被评为中国温泉之乡。四、区域规划1、规划围龙洲湾新区所在地以前是一片山林和荒地，阻隔着巴南与主城的“亲近。目前，该新区占地面积11平方公里，其中A、B区各约5.5平方公里。A区根底设施已根本完善，引进二级开发企业20多家，已开工建设房地产面积300万平方米，已建成160万平方米，完成投资50多亿元。B区已完成整体招商，世纪金源集团确定入驻，计划用3到5年时间投资160亿元将龙洲湾B区打造成集居住、购物、休闲、娱乐为一体的南部最大复合型居住片区。目前，随着巴南新行政办公中心搬迁入驻，龙洲湾已首先成为了该区的政治中心。2、交通规划规划有纵横交织的道路网络系统。渝南大道、龙洲大道、巴南滨江路纵贯新区南北，将龙洲湾与主城核心区紧紧相连。规划中的轻轨2号、3号和8号线也将到达新区。便捷的交通使得新区距主城任何一区都在二十分钟车程以，区位优势十清楚显。3、功能定位龙洲湾新区功能布局主要分为行政办公区、商贸区、休闲娱乐区和居住区。新区规划有600亩生态景观公园，6公里亲水江岸，1600米景观艺术长廊和两个时尚文化休闲广场。4、未来开展龙洲湾新区地处市主城核心区，位于巴南区鱼洞、家沱两城区之间，东靠铜锣山脉，西临长江，南起鱼洞鱼胡路，北达上界高速公路，规划面积15平方公里。新区建成后，将成为一座可容纳30万人的滨江生态新城。l 开展特色旅游新区周边旅游资源十分丰富，其周边的著名景区有南温泉景区、樵坪山景区、云篆山景区、桥口坝温泉景区。将它们整合起来，使这座城市“宜游。此外，巴南区土地资源是最大的，农村资源也是非常丰富，可有效结合起来，开展特色农村旅游，开展“五色旅游-分四个季节，使不同人群都喜欢。l 首个“低碳示区巴南区区委书记科表示，目前，巴南区已经与中冶赛迪、美国AE建设技术集团、英国威尔士低碳能源研究院等8家房地产商以与市建筑节能协会等单位签订了低碳城市建设战略合作协议，携手在南泉、界石、南和惠民镇环樵坪经济区打造低碳产业园，将为巴南区供上第一批低碳排放楼盘。2010年巴南区已全面启动绿色低碳城市的建设，计划在2012年前，龙洲湾、鱼洞、家沱、花溪等核心区将成为巴南区首批“低碳示区。五、土地获得方式与规划控制要点、土地获得方式通过分零招拍挂方式，从政府手中获得土地，预计1年以可实现全部土地摘牌。、规划控制要点建设用地面积658亩第三局部 市场分析一、土地分析1、巴南区历年土地供给分析数据来源：国土局巴南区土地供给在经过09年短暂的低谷以后快速反弹，10年大量的土地供给达到历史最高。2、巴南区历年土地成交分析数据来源：国土局巴南区最近三年土地成交量持续下跌，但是成交价格特别是在2010年猛涨，导致该区域房价也受影响开始飙升。二、供需分析1、巴南区历年供给分析数据来源：领域机构巴南区房地产市场供给逐年稳步上升，市场整体环境良好。2、巴南区历年成交分析数据来源：领域机构数据来源：领域机构 巴南区成交市场也保持逐年上升的趋势，并且保持了较高的去化率；成交价格在10年也出现了猛增的迹象，一方面受市场环境影响，一方面也受楼面地价上涨的影响。二、区域供给产品特征、区域产品分布情况2、2011年预计供给量项目 板块 占地面积万方 建筑面积万方物业类型 剩余体量万方 2011年预计推量 万方 折前建面 均价(元/m2) 南城国际 鱼洞 20高层 10106000 建 东原香郡 26高层 266待定凯川大江东岸 高层 5300同景跃城 20高层 2076300康利尔风花树 龙洲湾 22高层 2275650明华龙洲半岛四期 1037高层 37105500典雅中央广场 16高层 447700颜龙山水城 1033高层 1785800浩立碧海湾 30高层 87500世纪城 46高层 468待定 融汇半岛艾德公馆 家沱 14小高层、高层 6000巴比亚半山 40高层、洋房、公寓 4010高层5346 曼哈顿城 1547小高层、高层 2210高层5417 恒大城 66118小高层、高层 3410高层6250 曦圆柳镇 63120小高层、洋房 5010小高层5250 合计 275巴南区体量大项目多集中在家沱板块，物业形态丰富有洋房、小高层、高层；龙洲湾目前在售项目较多，物业形态都是高层；鱼洞项目体量小，新入市项目多集中在年中开盘；龙洲湾与鱼洞板块销售普遍采用建面价格。3、区域供给户型配比数据来源：领域机构由本区域市场户型供给可知，50-80平米两房占比最大，其次是70-100平米三房，可见该区域户型根本以刚需为主。4、区域市场成交情况数据来源：领域机构，以上数据为套价格 从本项目主要辐射区域近三年的成交情况可以看出，高层的市场所占比例最大达到85%。该区域自2009年后就没有别墅物业供给，且之前别墅价格也出现走低的趋势。近两年高层价格涨幅较高，且高于洋房的涨幅。三、区域在售项目分析1、颜龙山水城 项目位置根本信息总占地面积10万方总建筑面积34万方容积率3车位数量1802个工程进度15层现推单位12号楼户型面积建面43.76-128户型配比一室 30% 二室45% 三室25%折前价格建面起价5950元/平方米，最高价6625元/平方米，均价6190元/平方米优惠情况客群描述巴南区自住客户为主，其次是外区客户，另有局部江津与区县客户，主要是周边企事业单位员工、医生、教师与私营业主项目最新动态12号楼持续销售中主卖点分析紧临滨江路，生活配套齐全，交通便捷营销推广搜房、工地围墙、户外、短信项目点评优势：轻轨站旁交通主干道上，靠近龙洲湾生态公园，小区配套齐全，户型精致实用 劣势：周边配套不完善，生活购物不便2、康利尔风花树项目位置根本信息总占地面积 6万方总建筑面积 22万方容积率 3 车位数量 1047个工程进度 12层现推单位 5、7号楼户型面积 56-127 户型配比一室 20% 二室45% 三室35% 建面均价5650元/优惠情况 一次性97折，按揭99折客群描述鱼洞自住客户为主，其次为家沱板块客户，周边区县客户购置比例明显较其他项目高 项目最新动态 4月16日正式对外开放，5.15日开盘，凭卡号参加摇号，将推出一批次建面56-127共254席房源。VIP卡可享受1%开盘优惠。建面折前单价5100-6300元/。 主卖点分析 江景房,生活配套齐全，交通便捷推广主题城南中央江畔20万方大爱大生活营销推广 车身、网络、报纸、短信项目点评 优势：轻轨站旁靠近交通主干道，中式园林景观，坐享龙洲湾生态公园劣势：周边配套缺乏，生活购物不便3、浩立碧海湾项目位置根本信息总占地面积 9万方总建筑面积 30万方容积率 3.3 车位数量 1200个工程进度 12层现推单位 6、7号楼户型面积 43-170 户型配比一室15% 两室30% 三室35% 四室20% 折前价格建面 7300元/均价优惠情况 按揭98折，全款98折再99折客群描述看好龙洲湾板块的巴南周边客户，其次为周边区域大渡口与九龙坡客户较多项目最新动态 6、7号楼即将推出，5万元存款证明办VIP卡，可享受2万元购房优惠主卖点分析 江景房，项目自身配套完善，交通便捷营销推广 网络、报纸、短信项目点评 优势：地处两江四岸，江景丰富，3万方中庭园林，自身配套丰富劣势：周边配套缺乏，生活购物不便4、融汇半岛项目位置根本信息总占地面积200万方总建筑面积300万方容积率车位配比工程进度12层物业类型洋房 小高层 高层户型面积洋房58-160高层66-127均价建面洋房9000元/ 高层7300元/客群描述巴南与南坪自住客户为主，其次周边外区改善居住客户项目最新动态洋房建面起价6420元/，尾房在售高层7月23日加推高层江景房源主卖点分析教育，公园、大盘配套营销推广报纸、网络、短信、巡展、项目点评优势：品质教育大盘，公园、完善生活配套劣势：周边配套缺乏 5、南城国际地理位置根本信息推盘体量户型区间57.62-104.33总层数31层推出层数1-31层梯户比2：6户型结构平层供给套数114套当日去化率44%开盘起价5400建开盘最高价6300建开盘均价折前6000建计算赠送面积实得均价为5500 户型比照紧凑型2房，2改3户型，3房带入户花园 户型配比为1:1:1 推广主题20万方大型高品质轻轨社区客群描述购置的客群主要以鱼洞城区本地客群为主，周边区县为辅；首置较多，年龄大致集中在30-45岁，客群对两房需求较大，客户较认同轻轨3号线升值潜力。项目优劣势分析优势：1、品牌开发商 在当地有知名度 2、公交轻轨站 3、紧邻老城区，配套较完善劣势：1、三房户型偏大 2、中庭景观少四、典型项目户型分析 项 目一室一厅 建面两室两厅 建面两变三户型 建面三室两厅 建面四室两厅 建面颜龙山水城 43-55 99-109 119-128 /康利尔风花树 56 76-81 / 88-127 /浩立碧海湾43-5372-75/81-120170融汇半岛洋房/587291-142112-160融汇半岛高层/66-6873-8386-127/南城国际 /区域典项目户型一室与四室户型较少，项目集中较多的是两房与三房，且户型面积较大。整体来看，各户型面积均控制较好。 第四局部 项目定位一、项目产品定位别墅+洋房+高TOWN+商业二、目标客户群定位区域企业主与企业中高管理人士三、建筑面积配比建议产品形态用地面积容积率地上建筑面积车位地上车位地下车位地下建筑面积总建筑面积别墅8000064000640645762016084160洋房2200002860002860286257490090376090高TOWN30000260000600605401890078900高层10970038443460121094商业104794232979合计8991208092四、项目价格定位：重点参考融汇半岛与龙洲湾区域主要大盘项目。建议参考价格：物业类型建面均价预估万元住宅别墅花园洋房1高TOWN高层豪宅商业商业建筑第五局部 初步开发与销售计划一、工程建设计划 时间 年 项目2012201320142015201620172018合计当年开发非住宅建筑面积 商业6883768837137673当年开发住宅建筑面积 别墅8400084000洋房5600014800014800024000376000高TOWN7890078900高层45100148000148000164420505520当年开发总建筑面积 1182093二、销售与回款计划项目市场供给与销售计划 时间项目合计20122013201420152016201720182019可供销售建筑面积 个别墅6400064000洋房5300011000011000013000286000高TOWN6000060000高层24426120000120000120000384426商业5234752347104695推出可售建筑面积小计 万可供销售物业建面单价 元/车位万元/个别墅1500015000洋房1000010000100001000010000高TOWN85008500高层70007000700070007000商业120001200012000可供销售金额 万元别墅96000洋房5300011000011000013000286000高TOWN51000高层17098840008400084000269098商业6281662816125633可供销售总金额(万元)82773118 / 18第六局部 投资收益分析一、投资收益分析序号项目名称计算基数单位单方造价(元)投资估算(万元)一土地费用660亩379二前期工程费1,182,343三前期开发税费1,182,343四建筑安装工程费1,182,343五根底设施费1,182,343六配套设施费1,182,343七营销推广费用销售收入3%八财务费用九管理费用十不可预见费十一投资估算总计1,182,343二、销售收入预测物业类型地上建筑面积建面均价预估销售金额(万元)住宅别墅6400096000花园洋房2860001286000高TOWN6000051000高层豪宅商业商业建筑合计899120827731 三、利润分析项目总收入万元827731营业税5.75%47595土地增值税2%16555所得税预征15%×33%40973税前总收入万元722609项目总投入万元税后利润万元131202税后利润率22.2%第八局部 综合分析与建议一、优劣势分析优势：滨江路段，热点板块，未来开展潜力大，税后利润达22%，属可立即开工项目。容积率可能从2.0调整为2.5，增加销售面积约21万方，按0.7万测算，可增加销售收入15亿。众多品牌开发商入驻龙洲湾，随着滨江路的连接与轻轨3号线的贯穿在即，龙洲湾区域价值将会得到再度跃升。劣势：项目旁边有渝汰白粉工厂，对项目环境形成一定的污染，对区域价值有一定的影响；二、结论综合上述分析，该项目具有较好的经济效应，建议予以考虑。